Hai công trình giống hệt nhau về bản vẽ vẫn có thể chênh nhau đáng kể về số tiền cuối cùng, chỉ vì hình thức hợp đồng khác nhau. Chọn sai hình thức không làm công trình xấu đi, nhưng làm rủi ro dồn về phía chủ đầu tư nhiều hơn mức cần thiết.

Ba hình thức thường gặp

Hợp đồng trọn gói. Một con số cố định cho toàn bộ phạm vi đã mô tả. Chủ đầu tư biết trước phải trả bao nhiêu, nhà thầu chịu rủi ro về khối lượng và biến động giá.

Phù hợp khi hồ sơ thiết kế đã đầy đủ, phạm vi rõ ràng và ít khả năng thay đổi. Điểm yếu: mỗi thay đổi đều phải thương lượng lại, và vì nhà thầu gánh rủi ro nên họ sẽ cộng thêm một khoản dự phòng vào giá.

Hợp đồng theo đơn giá. Chốt đơn giá từng công tác, thanh toán theo khối lượng thực tế nghiệm thu. Linh hoạt khi khối lượng còn thay đổi, nhưng tổng tiền chỉ chốt được khi xong.

Phù hợp với công trình còn khả năng điều chỉnh, hoặc phần ngầm chưa biết chắc khối lượng. Điểm yếu: đòi hỏi kiểm soát khối lượng chặt chẽ, nếu buông thì tổng tiền trôi.

Hợp đồng theo thời gian và chi phí thực tế. Thanh toán theo chi phí thực chi cộng một khoản quản lý. Ít dùng cho xây dựng dân dụng, chủ yếu cho công việc khó xác định trước như cải tạo, sửa chữa nhà cũ.

Rủi ro nằm ở đâu trong mỗi hình thức

Nguyên tắc chung: rủi ro không biến mất, nó chỉ chuyển từ bên này sang bên kia — và bên nhận rủi ro sẽ tính tiền cho việc đó.

Hợp đồng trọn gói chuyển rủi ro sang nhà thầu, nên giá thường cao hơn. Hợp đồng theo đơn giá giữ rủi ro ở phía chủ đầu tư, giá đơn vị thường tốt hơn nhưng cần người kiểm soát khối lượng.

Chọn hình thức nào phụ thuộc vào câu hỏi thực tế: anh chị có người theo dõi khối lượng thường xuyên không. Nếu không, hợp đồng trọn gói với hồ sơ thiết kế đầy đủ là lựa chọn an toàn hơn dù đắt hơn một chút.

Điều khoản đáng giá nhất trong hợp đồng

Không phải điều khoản phạt, mà là cơ chế xử lý thay đổi. Nội dung nên có: mọi thay đổi phải lập thành văn bản kèm bảng tính chênh lệch khối lượng và chi phí; phải được chủ đầu tư duyệt trước khi thi công; và thay đổi đã duyệt được cập nhật vào bảng khối lượng gốc để các đợt thanh toán sau đối chiếu đúng.

Thiếu điều khoản này thì dù hợp đồng trọn gói hay theo đơn giá, phát sinh vẫn thành cuộc thương lượng khi công việc đã làm xong — thời điểm chủ đầu tư ở thế yếu nhất.

Biến động giá xử lý thế nào

Với công trình kéo dài, giá vật liệu và nhân công thay đổi là chuyện bình thường. Hợp đồng nên nêu rõ có điều chỉnh giá hay không, nếu có thì căn cứ vào chỉ số nào, chu kỳ nào, và áp dụng cho những nhóm vật tư nào.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Nghị định 10/2021, đưa ra quy định chuyển tiếp linh hoạt hơn cho dự án đang triển khai khi có biến động giá — cho phép cập nhật tổng mức đầu tư theo quy định mới thay vì phải phê duyệt lại toàn bộ. Với dự án dùng vốn phải quyết toán, đây là điểm nên trao đổi với đơn vị tư vấn trước khi ký.

Sáu điểm nên đọc kỹ trước khi đặt bút

Phạm vi công việc: cái gì có, cái gì không. Bảng khối lượng kèm theo có phải phụ lục hợp đồng không. Cơ chế thay đổi và ai có quyền duyệt. Tiến độ thanh toán gắn với nghiệm thu khối lượng hay gắn với mốc thời gian. Điều kiện và thời hạn bảo hành, khoản giữ lại bao nhiêu. Cách xử lý khi chậm tiến độ do lỗi mỗi bên.

Tóm lại

Không có hình thức hợp đồng nào tốt nhất cho mọi trường hợp. Có hình thức phù hợp với mức độ hoàn thiện của hồ sơ thiết kế và với khả năng kiểm soát của chủ đầu tư. Hồ sơ càng đầy đủ thì càng nên trọn gói; khối lượng càng chưa chắc thì càng cần theo đơn giá kèm người theo dõi khối lượng.

Trường Tạo lập bảng khối lượng làm phụ lục hợp đồng và theo dõi đối chiếu trong quá trình thực hiện. Anh chị gửi bản vẽ để nhận hồ sơ chi tiết, hoặc gọi 0945 255 722.

Lập dự toán & chi phí xây dựng

Chọn hình thức hợp đồng xây dựng: trọn gói hay theo đơn giá