Chủ nhà gọi ba nhà thầu, nhận về ba con số chênh nhau ba bốn trăm triệu, và không biết vì sao. Đây là tình huống lặp lại ở gần như mọi công trình dân dụng. Vấn đề hiếm khi nằm ở chỗ nhà thầu nào gian, mà nằm ở chỗ ba người đang báo giá cho ba phạm vi công việc khác nhau.

Vì sao báo giá chênh nhau

Mỗi bên tự bóc khối lượng theo cách hiểu riêng. Không có bảng khối lượng chung thì mỗi nhà thầu tự đọc bản vẽ và tự quyết định tính gì, bỏ gì. Người tính cả giàn giáo và vận chuyển, người bỏ qua.

Mô tả công tác không đủ rõ. «Sơn tường» có thể là một nước lót hai nước phủ, cũng có thể là bả matít trước rồi mới sơn. Chênh lệch nằm ở đó chứ không nằm ở giá sơn.

Phạm vi khác nhau. Một bên tính cả hạ tầng ngoài nhà, một bên chỉ tính trong ranh nhà. Một bên có thiết bị vệ sinh, một bên để chủ nhà tự mua.

Chất lượng vật liệu khác nhau. Cùng gọi là gạch 60×60 nhưng hai hãng khác nhau chênh nhau đáng kể.

Cách làm cho báo giá so sánh được

Nguyên tắc duy nhất: đưa cho tất cả nhà thầu cùng một bảng khối lượng và cùng một bản mô tả công tác, để họ chỉ điền đơn giá. Khi đó chênh lệch giữa các báo giá phản ánh đúng năng lực và mức giá của từng bên, chứ không phản ánh cách bóc khác nhau.

Bảng tiên lượng mời thầu nên có: mã hiệu định mức, tên công tác mô tả đủ chi tiết, đơn vị tính, khối lượng, và các cột đơn giá để trống cho nhà thầu điền. Kèm theo là bản yêu cầu kỹ thuật nêu rõ chủng loại vật liệu, hoặc ít nhất là mức chất lượng tương đương.

Nếu để nhà thầu tự đề xuất vật liệu, hãy yêu cầu họ ghi rõ hãng và mã sản phẩm trong báo giá. Chữ «hoặc tương đương» không kèm tiêu chí là chỗ chênh lệch chất lượng chui vào.

Đọc báo giá theo dòng, không theo tổng

Khi nhận đủ báo giá, hãy dựng một bảng so sánh đặt các nhà thầu cạnh nhau theo từng dòng công tác. Việc này mất một buổi nhưng cho ra thông tin mà nhìn tổng không bao giờ thấy.

Dòng nào một bên rẻ hơn hẳn thì hỏi thẳng vì sao. Có thể họ có nguồn vật tư tốt, cũng có thể họ bóc thiếu khối lượng và sẽ đòi bù sau.

Dòng nào một bên đắt hơn hẳn cũng đáng hỏi. Đôi khi đó là bên duy nhất tính đúng, còn những bên kia bỏ sót.

So tỷ trọng vật liệu — nhân công. Nếu một bên có phần nhân công thấp bất thường, khả năng cao họ tính theo mức khoán thấp và sẽ gặp khó khi huy động thợ.

Giá thấp nhất thường không phải giá rẻ nhất

Một báo giá thấp hơn hẳn mặt bằng chung hiếm khi giữ được. Phần chênh sẽ quay lại qua ba đường: phát sinh trong lúc thi công, vật liệu bị hạ cấp âm thầm, hoặc nhà thầu bỏ dở khi lỗ quá nặng. Đường nào cũng đắt hơn khoản tiết kiệm ban đầu.

Cách xử lý không phải là loại bỏ báo giá thấp, mà là yêu cầu bên đó giải trình bằng bảng phân tích đơn giá cho vài dòng công tác lớn. Ai làm thật sẽ giải trình được.

Những điều nên chốt trước khi ký

Hình thức hợp đồng. Trọn gói hay theo đơn giá điều chỉnh. Trọn gói cho sự yên tâm về con số nhưng ít linh hoạt khi thay đổi; theo đơn giá thì linh hoạt hơn nhưng cần cơ chế kiểm soát khối lượng chặt.

Cơ chế xử lý phát sinh. Mọi thay đổi phải có bảng tính chênh lệch được duyệt trước khi thi công. Đây là điều khoản đáng giá nhất trong hợp đồng.

Tiến độ thanh toán gắn với nghiệm thu khối lượng, không gắn với mốc thời gian đơn thuần.

Bảo hành. Thời hạn, phạm vi, và khoản giữ lại bao nhiêu.

Tóm lại

Mời thầu công bằng bắt đầu từ một bảng khối lượng chung. Không có nó, việc so sánh báo giá chỉ là so những thứ không cùng loại, và bên chịu thiệt luôn là chủ đầu tư — hoặc trả đắt ngay từ đầu, hoặc trả đắt dần qua phát sinh.

Trường Tạo lập bảng tiên lượng mời thầu và phân tích báo giá độc lập cho chủ đầu tư, công ty kiến trúc, tổng thầu và chủ nhà. Anh chị gửi bản vẽ để nhận hồ sơ chi tiết, hoặc gọi 0945 255 722.

Đo bóc khối lượng

Mời thầu và so sánh báo giá xây dựng: vì sao ba nhà thầu ra ba con số