Chủ nhà gõ vài thông số vào công cụ tính nhanh trên mạng, ra con số hai tỷ tư. Tuần sau cầm bản vẽ đi hỏi, nhận dự toán chi tiết hai tỷ chín. Câu hỏi tiếp theo bao giờ cũng là: cái nào đúng?

Cả hai đều đúng, vì chúng trả lời hai câu hỏi khác nhau. Một bên là suất vốn đầu tư, một bên là dự toán. Hiểu rõ khác biệt này giúp anh chị dùng đúng con số vào đúng việc, và không mang con số nhanh đi làm việc mà nó không gánh nổi.

Điểm chính

Suất vốn đầu tư lấy bình quân từ công trình khác; dự toán bóc từ bản vẽ của chính công trình này.
Suất vốn đầu tư dùng để cân nhắc có làm hay không. Dự toán là thứ duy nhất dùng được khi ký kết và thanh toán.
Sai lầm hay gặp nhất là mang con số nhanh đi ký hợp đồng.

Hai phương pháp cạnh nhau

	Suất vốn đầu tư	Dự toán
Trả lời câu hỏi	Khoảng bao nhiêu	Chính xác bao nhiêu, gồm những gì
Đầu vào cần có	Diện tích, số tầng, loại công trình	Bản vẽ đủ chi tiết
Cách ra con số	Bình quân của các công trình tương tự đã hoàn thành	Bóc từng khối lượng nhân đơn giá tương ứng
Sai số thường gặp	Mười đến hai mươi phần trăm	Dưới năm phần trăm, phần lớn do biến động giá vật tư
Truy ngược được không	Không — chỉ có một con số tổng	Có — chỉ ra được dòng nào làm tổng thay đổi
Dùng được vào việc	Cân nhắc phương án, ước ngân sách	Ký hợp đồng, vay vốn, so sánh báo giá, thanh toán từng đợt

Suất vốn đầu tư trả lời câu hỏi «khoảng bao nhiêu»

Suất vốn đầu tư là chi phí bình quân trên một đơn vị diện tích, rút ra từ nhiều công trình đã hoàn thành có quy mô và tính chất tương tự. Nhân nó với diện tích là ra con số ước tính.

Điểm mạnh là nhanh — chỉ cần biết diện tích, số tầng, loại công trình. Điểm yếu nằm ngay trong định nghĩa: nó là số bình quân của những công trình khác, không phải công trình của anh chị. Nhà anh chị có thể nằm ở phần trên hoặc phần dưới của khoảng bình quân đó, và suất vốn đầu tư không có cách nào biết được điều này.

Con số từ suất vốn đầu tư luôn nên đọc như một khoảng, không phải một điểm. Ai đưa ra con số lẻ đến hàng triệu từ phương pháp này là đang tạo cảm giác chính xác giả.

Dự toán trả lời câu hỏi «chính xác bao nhiêu, gồm những gì»

Dự toán đi theo đường ngược lại. Nó không lấy bình quân của công trình khác mà bóc từ bản vẽ của chính công trình này: bao nhiêu mét khối bê tông, bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu mét vuông trát. Từng khối lượng nhân với đơn giá tương ứng, cộng lại thành tổng.

Kết quả là một con số có thể truy ngược. Khi tổng thay đổi, anh chị chỉ ra được dòng nào làm nó thay đổi. Khi nhà thầu báo giá khác, anh chị so được từng dòng chứ không phải so hai con số tổng.

Đổi lại, dự toán cần bản vẽ đủ chi tiết và cần thời gian. Không có bản vẽ thì không có dự toán, chỉ có ước tính.

Việc nào cần con số nào

Suất vốn đầu tư đủ dùng khi anh chị đang cân nhắc có nên xây hay không, đang so sánh xây ba tầng với bốn tầng, hay đang ước lượng ngân sách để bàn với gia đình. Ở giai đoạn này, độ chính xác đến hàng chục triệu không thay đổi quyết định nào cả.

Dự toán là bắt buộc khi con số sẽ được người khác dùng để ràng buộc anh chị:

Ký hợp đồng với nhà thầu
Vay vốn ngân hàng
So sánh nhiều báo giá với nhau
Thanh toán theo từng đợt nghiệm thu

Trong cả bốn tình huống này, con số phải chỉ ra được nó gồm những gì — và suất vốn đầu tư không làm được việc đó. Sai lầm hay gặp là mang con số nhanh đi ký hợp đồng. Lúc đó con số vẫn là bình quân của công trình người khác, nhưng đã trở thành cam kết của công trình mình.

Dùng cả hai theo đúng thứ tự

Hai phương pháp không đối lập mà nối tiếp. Giai đoạn đầu, khi chưa có bản vẽ, suất vốn đầu tư cho anh chị biết mình đang đứng ở khoảng ngân sách nào và có nên đi tiếp không. Khi phương án kiến trúc đã chốt và bản vẽ đã có, dự toán biến khoảng đó thành con số cụ thể.

Một cách kiểm tra chéo hữu ích: sau khi có dự toán, chia tổng cho diện tích quy đổi rồi so với suất vốn đầu tư của công trình tương tự. Nếu hai con số lệch nhau quá xa, nên tìm hiểu vì sao trước khi ký — hoặc công trình có đặc thù thật, hoặc có gì đó trong dự toán cần xem lại.

Tóm lại

Suất vốn đầu tư nhanh và đủ dùng để quyết định có làm hay không. Dự toán chậm hơn nhưng là thứ duy nhất dùng được khi ký kết và thanh toán. Chúng không thay thế nhau, và vấn đề gần như luôn xuất hiện khi ai đó dùng con số nhanh vào việc của con số chi tiết.

Chi phí xây nhà, Lập dự toán & chi phí xây dựng

Dự toán và suất vốn đầu tư khác nhau ở đâu