Hỏi mười người vừa xây xong nhà, chắc phải tám người nói câu giống nhau: «làm xong đội lên so với lúc đầu». Chuyện phổ biến đến mức nhiều anh chị mặc định phải để dư một khoản, coi như luật bất thành văn.

Nhưng nếu ngồi bóc từng trường hợp ra, phần lớn khoản đội lên ấy không đến từ chuyện bất ngờ. Nó đến từ sáu nguyên nhân lặp đi lặp lại, và nguyên nhân nào cũng nhìn thấy trước được.

1. Bắt đầu tính tiền khi bản vẽ chưa xong

Đây là nguyên nhân lớn nhất, mà cũng dễ tránh nhất.

Khi bản vẽ còn thiếu chi tiết, chưa chốt gạch chốt sơn, chưa khoan khảo sát địa chất, người lập dự toán buộc phải đoán. Mỗi lần đoán là một khoảng chênh nằm sẵn ở đó chờ lộ ra.

Phần móng là ví dụ rõ nhất, nhất là với nhà phố trong ngõ hoặc đất ven sông ven ao. Chưa khoan mà đã lên phương án móng, đến lúc khoan thật ra nền yếu hơn tưởng, phải chuyển từ móng băng sang móng cọc — riêng phần ngầm đã nhảy lên một mức khác hẳn. Không ai làm sai cả, chỉ là quyết định được đưa ra trước khi có đủ thông tin.

2. Đổi ý giữa chừng

Đổi mẫu gạch, đổi thiết bị vệ sinh, dịch bức tường vào ba mươi phân cho phòng ngủ rộng hơn, thêm mấy ổ cắm. Từng thứ nghe không đáng bao nhiêu.

Nhưng đổi khi thợ đã làm rồi luôn đắt hơn đổi trên giấy nhiều lần, vì kéo theo đục ra, làm lại, chờ vật tư về, và mấy tổ đội phía sau phải xếp lịch lại.

Cách kiểm soát không phải cấm anh chị đổi ý — nhà mình thì mình có quyền. Cách kiểm soát là: trước khi gật đầu, hỏi luôn thay đổi này tăng bao nhiêu tiền và chậm bao nhiêu ngày. Chỉ riêng việc phải nhìn thấy con số trước khi quyết đã bỏ được phần lớn thay đổi tuỳ hứng.

3. Bảng khối lượng bóc thiếu ngay từ đầu

Giàn giáo, cốp pha, vận chuyển vật liệu lên tầng, che chắn mặt tiền, dọn dẹp cuối ngày. Mấy việc này không có trên bản vẽ nên hay bị quên khi lập bảng, nhưng ra công trường thì vẫn phải làm.

Nhà trong ngõ nhỏ còn thêm một khoản mà báo giá ban đầu ít khi tính tới: xe lớn không vào được, vật liệu phải tăng bo bằng xe nhỏ hoặc chở tay. Riêng khoản này ở mấy con ngõ Hà Nội đã là con số đáng kể.

4. Giá vật tư nhảy

Thép, xi măng, cát là ba thứ lên xuống nhiều nhất, và công trình càng kéo dài thì càng dễ dính. Bảng dự toán làm hồi đầu năm, đến giữa năm mới thi công phần thô, giá đã khác.

Đây là rủi ro thật, không phải lỗi của ai. Cách xử lý là ghi rõ trong hợp đồng ngay từ đầu: hợp đồng trọn gói hay theo đơn giá điều chỉnh, nếu điều chỉnh thì căn cứ vào đâu và theo chu kỳ nào.

Với dự án dùng vốn phải quyết toán, Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026 cho phép cập nhật tổng mức đầu tư khi có biến động giá, thay vì phải phê duyệt lại toàn bộ như trước. Đây là điểm nên trao đổi với đơn vị tư vấn.

5. Quên mất những khoản ngoài phần xây

Anh chị hay nhìn vào tiền xây thô và tiền hoàn thiện, rồi bất ngờ với những khoản còn lại: thiết kế, thẩm tra, xin phép xây dựng, đấu nối điện nước, sân vườn tường rào, nội thất rời, thiết bị bếp, rèm, và cả tiền thuê nhà ở tạm trong lúc xây.

Mấy khoản này thật ra không phải phát sinh — chúng luôn tồn tại, chỉ là không được đưa vào bảng ngân sách ban đầu. Cách phòng đơn giản: ngay từ đầu liệt kê đủ đầu mục, cái nào chưa biết số tiền thì để trống rồi điền dần, còn hơn là không có tên trong danh sách.

6. Báo giá thấp để nhận việc

Nhà thầu bỏ giá thấp hơn hẳn mặt bằng chung thì hiếm khi làm được đúng giá đó. Phần chênh sẽ quay lại theo ba đường: phát sinh dần trong lúc thi công, vật liệu bị đổi xuống loại rẻ hơn mà anh chị không để ý, hoặc tệ nhất là bỏ dở giữa chừng khi lỗ quá nặng.

Điều này không có nghĩa cứ rẻ là xấu. Nghĩa là khi thấy một báo giá thấp bất thường, hãy yêu cầu bên đó giải trình bằng bảng phân tích đơn giá cho vài dòng lớn nhất. Ai làm thật sẽ giải trình được ngay.

Bốn việc giữ được ngân sách

Bóc khối lượng sớm, ngay khi có thiết kế cơ sở. Biết sớm thì còn chỗ điều chỉnh. Biết muộn thì chỉ còn cách móc thêm tiền.

Yêu cầu dự toán tách vật liệu, nhân công, máy. Bảng chỉ có một cột đơn giá tổng là bảng không kiểm tra được.

Để chi phí dự phòng thành một dòng riêng, có tên và có số. Dự phòng giấu trong đơn giá thì không ai kiểm soát được, và thường tiêu hết lúc nào không hay.

Mọi thay đổi đều có giấy, kèm chênh lệch chi phí. Kể cả thay đổi nhỏ, kể cả với nhà thầu quen. Không phải vì không tin nhau, mà vì trí nhớ hai bên sau sáu tháng sẽ khác nhau.

Tóm lại

Chi phí đội lên không phải do xui. Nó đội lên vì quyết định được đưa ra khi chưa đủ thông tin, vì bảng khối lượng bóc thiếu, và vì không có cách nào nhìn thấy chênh lệch trước khi làm. Cả ba đều xử lý được từ lúc còn hồ sơ trên giấy, khi chưa tốn một đồng vật tư nào.

Trường Tạo nhận đo bóc khối lượng và lập dự toán độc lập, để anh chị biết con số thật trước khi ký hợp đồng. Cứ gửi bản vẽ sang, hoặc gọi 0945 255 722 nếu muốn trao đổi nhanh về hồ sơ đang có.

Chi phí xây nhà

Xây nhà xong đội lên vài trăm triệu: sáu lý do và cách giữ ngân sách