Bài 3 — bài cuối trong chuỗi ba bài về AI và đo bóc khối lượng. Bài 1 trả lời máy làm được gì. Bài 2 trả lời ai chịu trách nhiệm và kiểm chứng thế nào. Bài này viết cho phía bên kia bàn: chủ đầu tư và ban quản lý dự án, những người nhận bảng khối lượng chứ không lập ra nó.
Trả lời ngắn. Khi nhà thầu hoặc đơn vị tư vấn nộp bảng khối lượng nói là “trích từ mô hình BIM”, điều đó không tự nó nói lên rằng khối lượng chính xác hơn. Nó chỉ nói rằng con số được lấy ra từ một mô hình — và mô hình vẽ tới đâu thì con số đúng tới đó.
Việc của chủ đầu tư không phải là tự đi kiểm tra mô hình. Việc của chủ đầu tư là đặt đúng yêu cầu ngay từ hồ sơ mời thầu và hợp đồng, để đến khi nhận bảng khối lượng thì đã có sẵn cơ sở để soát, và đến khi nghiệm thu thanh toán thì không rơi vào tranh cãi.
Và có một điều cần nói rõ trước tiên, vì nhiều người hiểu nhầm: không có quy định nào cho phép lấy tệp BIM làm căn cứ nghiệm thu hay thanh toán. Căn cứ vẫn là khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu, có biên bản, có chữ ký.
Dự án của bạn đã thuộc diện bắt buộc áp dụng BIM chưa
Đây là câu hỏi nên trả lời trước, vì nó quyết định bạn đang yêu cầu BIM hay đang bắt buộc phải có BIM.
Quyết định 258/QĐ-TTg ngày 17/3/2023 phê duyệt Lộ trình áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng. Lộ trình chia theo nguồn vốn và cấp công trình:
| Nhóm dự án | Áp dụng BIM bắt buộc từ |
|---|---|
| Vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án PPP — công trình cấp I và cấp đặc biệt | Năm 2023 |
| Cùng nhóm vốn trên — công trình từ cấp II trở lên | Năm 2025 |
| Dự án vốn khác — công trình cấp I và cấp đặc biệt | Năm 2024 (nộp tệp BIM trong hồ sơ) |
| Dự án vốn khác — công trình từ cấp II trở lên | Năm 2026 (nộp tệp BIM trong hồ sơ) |
Chúng tôi rà lại đến ngày viết bài: chưa có văn bản nào thay thế hoặc bãi bỏ Quyết định 258. Nếu dự án của bạn nằm trong các nhóm trên, tệp BIM là thứ phải nộp, không phải thứ tuỳ chọn.
Một câu trong Quyết định 258 đáng để chủ đầu tư ghi lại, vì nó là chỗ bám để đặt yêu cầu: tệp BIM phải ở dạng trích xuất được các bản vẽ và khối lượng chủ yếu. Nghĩa là mô hình không phải để nhìn cho đẹp — nó phải xuất ra được số.
Xa hơn, Quyết định 2597/QĐ-TTg ngày 27/11/2025 đặt mục tiêu hình thành kho dữ liệu BIM quốc gia và đến năm 2030, 100% dự án hạ tầng mới áp dụng AI, IoT, GIS và BIM trong thiết kế, giám sát, quản lý. Hướng đi đã rõ. Vấn đề còn lại là chất lượng của từng mô hình cụ thể mà bạn nhận được.
Tệp BIM không phải là căn cứ nghiệm thu hay thanh toán
Đây là chỗ hay bị nói quá trong các buổi giới thiệu công nghệ. Chúng tôi rà các nghị định và thông tư hiện hành về hợp đồng và quản lý thi công, và không tìm thấy điều khoản nào cho phép tệp mô hình thay thế hồ sơ nghiệm thu.
| Văn bản | Nội dung liên quan | Hệ quả với chủ đầu tư |
|---|---|---|
| Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 9 khoản 2 | Các bên thoả thuận trong hợp đồng về căn cứ nghiệm thu và người ký biên bản nghiệm thu | Nếu muốn dùng mô hình làm cơ sở đối chiếu, phải viết vào hợp đồng. Không viết thì không có. |
| Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 28 | Thanh toán theo khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu | Khối lượng trong mô hình là khối lượng thiết kế, không phải khối lượng hoàn thành. Hai thứ khác nhau. |
| Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 30 | Hồ sơ quyết toán gồm biên bản nghiệm thu, bảng quyết toán A–B, hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công | Danh mục này không có tệp mô hình. Mô hình là công cụ hỗ trợ, không phải chứng từ. |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 28 | Hồ sơ hoàn thành công trình lưu bản gốc và bản sao điện tử | Bản sao điện tử của hồ sơ, không phải mô hình thay cho hồ sơ. |
| Nghị định 212/2026/NĐ-CP | Mã định danh duy nhất cho dự án và công trình | Là cơ sở để sau này liên thông dữ liệu. Nên yêu cầu nhà thầu gắn mã này vào bộ tài liệu bàn giao. |
Cách đọc đúng của toàn bộ bảng trên. BIM được khuyến khích và có chỗ đã bắt buộc, nhưng pháp luật vẫn giữ nguyên chuỗi trách nhiệm cũ: khối lượng phải được nghiệm thu bởi người có thẩm quyền, có biên bản, và thanh toán bám vào khối lượng thực tế hoàn thành. Một chủ đầu tư ký hợp đồng với điều khoản “khối lượng lấy theo mô hình BIM” mà không kèm cơ chế đối chiếu với thực tế là tự tạo ra tranh chấp cho chính mình ở giai đoạn quyết toán.
Bốn thứ mô hình BIM không nói cho bạn biết
Phần này quan trọng hơn phần pháp lý, vì đây là nơi tiền thật bị mất.
1Tổng đúng không có nghĩa là từng phần đúng
Đây là phát hiện đáng giá nhất trong các nghiên cứu độc lập về khối lượng trích từ mô hình. Một nghiên cứu công bố năm 2025 so sánh khối lượng lấy từ bản vẽ CAD và từ mô hình BIM trên cùng một công trình. Kết quả ở mức tổng trông rất yên tâm: bê tông lệch 2,32%, ván khuôn lệch 0,81%.
Nhưng khi tách ra theo từng tầng và từng bộ phận kết cấu, sai lệch của riêng bê tông chạy từ 8,12% đến 46,87%. Riêng cốt thép, tổng lệch khoảng −10% nhưng có bộ phận lệch tới −85%. Các sai lệch trái dấu triệt tiêu lẫn nhau khi cộng tổng, nên nhìn dòng tổng thì không thấy gì.
Hệ quả cho chủ đầu tư: đừng bao giờ nghiệm thu một bảng khối lượng bằng cách so dòng tổng với dự toán. Phải soát theo tầng và theo bộ phận.
2Cùng một cấu kiện, hai trường dữ liệu nói hai con số khác nhau
Nghiên cứu năm 2025 về kiểm soát chất lượng khối lượng từ BIM ghi nhận trong cùng một mô hình, hai trường thuộc tính mô tả cùng một cấu kiện lệch nhau tới 41,5%. Không phải mô hình sai — mà là người dựng mô hình điền thuộc tính theo một cách, còn công cụ bóc khối lượng đọc theo cách khác.
Hệ quả: phải quy định rõ trong hợp đồng khối lượng được lấy từ trường thuộc tính nào, không để nhà thầu tự chọn.
3Dữ liệu rơi rớt khi xuất qua IFC
IFC là định dạng trao đổi trung gian giữa các phần mềm BIM khác nhau. Nhưng quá trình chuyển đổi có thể làm mất hoặc biến dạng thuộc tính. Một mô hình đầy đủ ở phần mềm gốc có thể trở thành mô hình thiếu thuộc tính khi mở ở phần mềm của bên thẩm tra.
Hệ quả: yêu cầu nộp cả tệp gốc theo định dạng phần mềm đã dựng, không chỉ tệp IFC. Và yêu cầu nhà thầu xác nhận bảng khối lượng được trích từ tệp nào.
4Mô hình chỉ chứa thứ được vẽ ra
Đây là điều đơn giản nhất nhưng bị bỏ qua nhiều nhất. Mô hình không chứa: chi phí chung của nhà thầu, công tác tạm phục vụ thi công, giàn giáo, hao hụt vật liệu, khối lượng phá dỡ và làm lại, biện pháp thi công. Những thứ này phải bổ sung thủ công theo quy tắc đo, không phần mềm nào tự sinh ra.
Hệ quả: khi nhà thầu nộp bảng khối lượng “lấy từ mô hình” mà không có các mục trên, đó không phải bảng khối lượng hoàn chỉnh — đó mới là một nửa.
Danh mục nên đưa vào hồ sơ mời thầu và hợp đồng
Bảy điều dưới đây viết được vào hợp đồng bằng ngôn ngữ bình thường, không cần thuật ngữ. Chủ đầu tư nào đưa được cả bảy vào là đã tự bảo vệ mình phần lớn.
1Mức độ chi tiết của mô hình cho từng giai đoạn
Nói rõ ở giai đoạn thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công thì mô hình phải chi tiết tới đâu, và những cấu kiện nào bắt buộc phải có thuộc tính đầy đủ. Nếu không quy định, nhà thầu có quyền nộp một mô hình đúng hình dạng nhưng rỗng thông tin.
2Quy tắc đo được sử dụng
Ghi rõ khối lượng được xác định theo hướng dẫn nào, xử lý phần giao nhau giữa các cấu kiện ra sao, trừ lỗ cửa từ diện tích bao nhiêu. Đây là nguồn tranh cãi số một khi đối chiếu hai bảng khối lượng và phần lớn tranh cãi đó tránh được chỉ bằng một đoạn văn trong hợp đồng.
3Bảng khối lượng phải soát ngược được về mô hình
Yêu cầu mỗi dòng khối lượng kèm mã định danh cấu kiện hoặc vị trí trong mô hình, để người thẩm tra chọn một dòng bất kỳ là tìm ra ngay cấu kiện tương ứng. Bảng khối lượng chỉ có tên công tác và con số là bảng không kiểm chứng được.
4Nộp cả tệp gốc, không chỉ IFC và PDF
Kèm theo là danh sách phần mềm và phiên bản đã dùng. Một bộ hồ sơ chỉ có PDF thì bên thẩm tra buộc phải đo lại từ đầu, và chủ đầu tư trả tiền hai lần cho cùng một công việc.
5Tách bạch phần máy sinh ra và phần người bổ sung
Yêu cầu bảng khối lượng ghi rõ mục nào trích từ mô hình, mục nào tính thủ công. Đây cũng là yêu cầu mà chuẩn nghề nghiệp quốc tế đã đặt ra: tiêu chuẩn của RICS về sử dụng trí tuệ nhân tạo trong hành nghề khảo sát, hiệu lực từ 09/3/2026, buộc người hành nghề phải ghi nhận việc có dùng công cụ AI và giữ trách nhiệm chuyên môn với kết quả.
6Cơ chế xử lý khi mô hình và thực tế lệch nhau
Viết sẵn vào hợp đồng: khi khối lượng thi công thực tế khác khối lượng mô hình thì xử lý theo trình tự nào, ai xác nhận, trong bao nhiêu ngày. Không viết trước thì đến lúc phát sinh sẽ mất hàng tháng đàm phán.
7Bàn giao mô hình hoàn công
Cuối dự án, yêu cầu mô hình được cập nhật đúng với thực tế đã thi công, gắn mã định danh công trình theo quy định hiện hành. Đây là tài sản dùng được suốt vòng đời vận hành, và là thứ chủ đầu tư hay quên đòi.
Năm câu hỏi nên hỏi khi nhận bảng khối lượng
Không cần biết phần mềm. Năm câu này hỏi được trong một cuộc họp và câu trả lời cho bạn biết khá nhiều về chất lượng của bộ hồ sơ.
| Câu hỏi | Nghe câu trả lời thế nào |
|---|---|
| Bảng này trích từ mô hình, tính thủ công, hay trộn cả hai? Phần nào là phần nào? | Trả lời được ngay và chỉ ra được trên bảng là tốt. Trả lời “toàn bộ lấy từ mô hình” thì gần như chắc chắn thiếu chi phí chung, công tác tạm và hao hụt. |
| Cho tôi chọn ngẫu nhiên ba dòng — anh chỉ giúp tôi cấu kiện tương ứng trong mô hình. | Đây là phép thử nhanh nhất. Làm được trong vài phút nghĩa là bảng khối lượng có liên kết thật với mô hình. |
| Khối lượng bê tông tầng điển hình và tầng hầm lệch bao nhiêu so với dự toán ban đầu? | Hỏi theo tầng, không hỏi theo tổng. Lý do đã nói ở phần trên. |
| Mô hình này xuất ra IFC thì có mất thuộc tính nào không? Anh kiểm chưa? | Câu trả lời “chưa kiểm” là thông tin có giá trị. Nó cho biết bộ hồ sơ chưa qua bước đối chiếu. |
| Ai là người ký chịu trách nhiệm về bảng khối lượng này? | Phải là một cá nhân có chứng chỉ hành nghề, không phải một phần mềm và cũng không phải “phòng kỹ thuật”. |
Nếu bạn là chủ nhà, không phải ban quản lý dự án
Phần lớn nội dung ở trên viết cho dự án có quy mô. Nhưng chủ nhà xây nhà riêng lẻ cũng ngày càng hay nghe nhà thầu nói “bên em bóc khối lượng bằng phần mềm, bằng AI”. Ba điều nên giữ trong đầu:
Một, phần mềm nào cũng chỉ đo được thứ có trên bản vẽ. Nếu bản vẽ chưa thể hiện chi tiết cầu thang, chi tiết ban công, chi tiết chống thấm, thì không công cụ nào bù được phần đó — và đó thường chính là phần phát sinh sau này.
Hai, hãy hỏi một câu duy nhất: bảng khối lượng này đã có phần giàn giáo, công tác tạm và hao hụt chưa. Câu trả lời cho bạn biết bạn đang cầm một bảng khối lượng hay một bảng liệt kê cấu kiện.
Ba, con số trong bảng khối lượng là cơ sở để so sánh các nhà thầu với nhau. Nếu mỗi nhà thầu nộp một bảng theo cách đo khác nhau thì không so được. Yêu cầu tất cả cùng báo theo một danh mục công tác thống nhất là quyền của chủ nhà, và là việc nên làm ngay từ đầu.
Về mặt công cụ: điều đang thay đổi ở thị trường Việt Nam
Một điểm đáng chú ý gần đây là các phần mềm đo bóc trong nước bắt đầu cho phép nhúng trực tiếp mô hình vào phần mềm để lập phép đo và đo ngay trên bản vẽ — thay vì xuất mô hình ra một bảng rời rồi mở ở chỗ khác. QS Crystal, phần mềm đo bóc khối lượng do HHB Software phát triển mà Trường Tạo là đơn vị phân phối, vừa ra bản cập nhật theo hướng này.
Ý nghĩa với chủ đầu tư không nằm ở chỗ đo nhanh hơn, mà nằm ở chỗ phép đo và mô hình ở cùng một nơi nên soát ngược được. Khi người thẩm tra chọn một dòng khối lượng, họ nhìn thấy ngay phép đo đã lập trên đúng cấu kiện đó. Đây chính là yêu cầu số 3 trong danh mục phía trên, và giờ nó đã khả thi về mặt công cụ chứ không còn là đòi hỏi lý thuyết.
Nói vậy không có nghĩa là công cụ giải quyết được vấn đề. Mô hình dựng sơ sài thì phép đo lập trên đó vẫn sơ sài. Công cụ chỉ rút ngắn đường từ con số về bản vẽ — phần còn lại vẫn là công việc của người làm nghề.
Các bài khác trong chuỗi
- Bài 1 — AI đo bóc khối lượng: làm được gì, sai ở đâu. Bốn công nghệ đang bị gọi chung là AI, bằng chứng độc lập về độ chính xác, và ba rào cản riêng của hồ sơ Việt Nam.
- Bài 2 — Khối lượng do máy sinh ra: ai chịu trách nhiệm và kiểm chứng thế nào. Pháp luật đã mở tới đâu, ba lớp trách nhiệm không chuyển giao được, và quy trình bảy bước kiểm chứng.
Cần một bên độc lập soát lại bảng khối lượng nhà thầu nộp?
Chúng tôi nhận soát và lập lại khối lượng cho chủ đầu tư, ban quản lý dự án và chủ nhà. Cách chúng tôi làm:
- Soát theo tầng và theo gói công tác, không soát theo dòng tổng
- Mỗi dòng khối lượng soát ngược được về đúng vị trí trên bản vẽ hoặc mô hình
- Bổ sung rõ phần chi phí chung, công tác tạm và hao hụt thường bị thiếu
- Kèm ghi chú chênh lệch để bạn dùng khi làm việc với nhà thầu
Câu hỏi thường gặp
Dự án của tôi có bắt buộc áp dụng BIM không?
Phụ thuộc nguồn vốn và cấp công trình. Theo Quyết định 258/QĐ-TTg, dự án vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và PPP áp dụng BIM với công trình cấp I và cấp đặc biệt từ năm 2023, từ cấp II trở lên từ năm 2025. Dự án vốn khác nộp tệp BIM trong hồ sơ với công trình cấp I và cấp đặc biệt từ năm 2024, từ cấp II trở lên từ năm 2026.
Có được lấy tệp BIM làm căn cứ nghiệm thu và thanh toán không?
Không. Chúng tôi không tìm thấy quy định nào cho phép điều đó. Thanh toán bám vào khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu, và hồ sơ quyết toán gồm biên bản nghiệm thu, bảng quyết toán A–B, hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công — không có tệp mô hình trong danh mục. Mô hình là công cụ đối chiếu, muốn dùng thì phải thoả thuận trong hợp đồng.
Khối lượng trích từ BIM có chính xác hơn đo thủ công không?
Không tự động chính xác hơn. Nó chính xác đúng bằng mức mô hình được dựng. Nghiên cứu độc lập cho thấy sai lệch ở mức tổng có thể rất nhỏ trong khi sai lệch của từng bộ phận rất lớn, do các sai lệch trái dấu triệt tiêu nhau khi cộng lại.
Tôi nên yêu cầu nhà thầu nộp những tệp gì?
Tối thiểu: tệp gốc theo định dạng phần mềm đã dựng, tệp IFC, bản vẽ xuất ra từ mô hình, và bảng khối lượng có liên kết về mã cấu kiện. Kèm danh sách phần mềm và phiên bản. Chỉ nhận PDF là tự đẩy mình vào thế phải đo lại từ đầu.
Nhà thầu nói bảng khối lượng do AI bóc nên không sai. Có nên tin không?
Không nên tin vì lý do đó. Chưa có bộ kiểm tra độc lập nào xếp hạng độ chính xác của các công cụ, và nghiên cứu độc lập đo trực tiếp thì tìm thấy thiếu hụt có ý nghĩa thống kê ở nhóm đo diện tích. Quan trọng hơn, pháp luật không miễn trừ trách nhiệm cho ai vì lý do máy làm — người ký vẫn chịu trách nhiệm.
Chủ đầu tư có cần biết dùng phần mềm BIM để kiểm tra không?
Không cần. Cần biết đặt yêu cầu trong hợp đồng và biết hỏi đúng câu. Việc kiểm tra kỹ thuật có thể giao cho đơn vị tư vấn độc lập, nhưng chỉ khi hợp đồng với nhà thầu đã quy định sẵn nghĩa vụ nộp đủ tệp và bảng khối lượng soát ngược được.
Căn cứ sử dụng trong bài: Quyết định 258/QĐ-TTg ngày 17/3/2023 phê duyệt Lộ trình áp dụng BIM trong hoạt động xây dựng · Quyết định 2597/QĐ-TTg ngày 27/11/2025 · Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, Điều 9, Điều 28, Điều 30 · Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình, Điều 28 · Nghị định 212/2026/NĐ-CP về mã định danh dự án và công trình · Thông tư 39/2026/TT-BXD · Quyết định 1041/QĐ-BXD ngày 26/6/2026, Mục IV · RICS Professional Standard “Responsible use of artificial intelligence in surveying practice”, hiệu lực 09/3/2026 · Saavedra R., Meléndez W., Garcés G. (ITcon, 2025) so sánh khối lượng CAD và BIM · Valinejadshoubi M. và cộng sự (Buildings, 2025) về kiểm soát chất lượng khối lượng từ BIM.
Bài viết rà soát ngày 18/9/2026. Nội dung mang tính tham khảo chuyên môn; khi lập hồ sơ chính thức nên đối chiếu nguyên văn văn bản trên Công báo Chính phủ.
