Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành ngày 26/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026, là bộ định mức xây dựng đang áp dụng hiện nay. Nó thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD cùng hai thông tư sửa đổi. Câu hỏi mà người làm dự toán cần trả lời trước tiên: Thông tư 38/2026 khác Thông tư 12/2021 ở đâu, và có phải tra lại toàn bộ mã hiệu không?
- Thông tư 38/2026 thay thế những văn bản nào
- Đối chiếu 8 phụ lục: cấu trúc giữ nguyên 1:1
- Cái thay đổi thật nằm ở nền pháp lý bên dưới
- Thông tư 09/2024 và 08/2025 đã sửa gì cho Thông tư 12/2021
- Bẫy Công văn 9947 và cách kiểm tra bản phụ lục
- Hồ sơ đang làm dở xử lý thế nào
- Bốn việc cần làm ngay
Thông tư 38/2026 thay thế những văn bản nào
Trước khi đi vào chi tiết: Thông tư 38/2026 chỉ là một tầng trong bức tranh. Toàn cảnh hệ thống định mức xây dựng — gồm cả định mức chuyên ngành và định mức cấp tỉnh — em dựng riêng ở một bài bản đồ.
Điều khoản thi hành của Thông tư 38/2026/TT-BXD nêu rõ bốn văn bản bị thay thế:
| Văn bản bị thay | Ngày ban hành | Nội dung |
|---|---|---|
| Thông tư 12/2021/TT-BXD | 31/8/2021 | Ban hành định mức xây dựng, 8 phụ lục |
| Thông tư 09/2024/TT-BXD | 30/8/2024 | Sửa đổi, bổ sung một số định mức tại TT 12/2021 |
| Thông tư 08/2025/TT-BXD | 30/5/2025 | Sửa đổi, bổ sung định mức tại TT 12/2021 |
| Điều 2 của Thông tư 60/2025/TT-BXD | 30/12/2025 | Phần sửa đổi liên quan định mức |
Đây là điểm đầu tiên đáng ghi nhận: Thông tư 38/2026 hợp nhất bốn văn bản về một mối. Trước 01/7/2026, muốn tra đúng một mã hiệu, người làm dự toán phải mở Thông tư 12/2021, rồi kiểm tra xem Thông tư 09/2024 có sửa mã đó không, rồi kiểm tra tiếp Thông tư 08/2025, rồi Thông tư 60/2025. Bốn lần mở văn bản cho một lần tra. Nay chỉ còn một.
Riêng Thông tư 60/2025/TT-BXD chỉ bị bãi bỏ Điều 2 — phần liên quan định mức. Các điều khoản khác của thông tư này vẫn tồn tại, vì nó sửa đổi cả Thông tư 11/2021 và Thông tư 13/2021.
Đối chiếu 8 phụ lục: cấu trúc giữ nguyên 1:1
Đây là tin tốt cho những ai lo phải học lại cách tra cứu. Cấu trúc phụ lục của Thông tư 38/2026 giống hệt Thông tư 12/2021: vẫn tám phụ lục, vẫn đúng thứ tự đó, không có phụ lục nào mới thêm và không có phụ lục nào bị bỏ.
| PL | Thông tư 12/2021 | Thông tư 38/2026 |
|---|---|---|
| I | Định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình | Định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình |
| II | Định mức dự toán xây dựng công trình | Định mức dự toán xây dựng công trình |
| III | Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình | Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình |
| IV | Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ | Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ |
| V | Định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng | Định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng |
| VI | Định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình xây dựng | Định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình xây dựng |
| VII | Định mức sử dụng vật liệu xây dựng | Định mức sử dụng vật liệu xây dựng |
| VIII | Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng | Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng |
Khác biệt duy nhất về câu chữ nằm ở Phụ lục VIII. Bản gốc Thông tư 38/2026 ghi «Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng» — bỏ hai chữ «đầu tư» so với Thông tư 12/2021. Cách gọi này thống nhất với tên Chương V của Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Chi tiết nhỏ, không ảnh hưởng cách tra cứu, nhưng hồ sơ phải trích dẫn chính xác tên phụ lục thì nên ghi theo bản mới.
Cái thay đổi thật nằm ở nền pháp lý bên dưới
Nếu cấu trúc giữ nguyên, vậy Thông tư 38/2026 khác Thông tư 12/2021 ở đâu?
Khác ở nền pháp lý mà nó đứng lên. Đây mới là thay đổi có ảnh hưởng thật.
| Thông tư 12/2021 | Thông tư 38/2026 | |
|---|---|---|
| Luật gốc | Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020 | Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 |
| Nghị định về chi phí | Nghị định 10/2021/NĐ-CP | Nghị định 206/2026/NĐ-CP |
| Thông tư về phương pháp | Thông tư 11/2021/TT-BXD | Thông tư 36/2026/TT-BXD |
| Thông tư về chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật | Thông tư 13/2021/TT-BXD | Thông tư 37/2026/TT-BXD |
Hệ quả thực tế: một bộ hồ sơ dự toán lập sau 01/7/2026 mà phần căn cứ pháp lý còn ghi Nghị định 10/2021 và Thông tư 11/2021 thì sai căn cứ ngay từ trang đầu, dù các con số bên trong có đúng đi nữa. Đây là lỗi hay gặp nhất trong giai đoạn chuyển tiếp, vì phần căn cứ thường được sao chép lại từ hồ sơ cũ.
Thông tư 09/2024 và 08/2025 đã sửa gì cho Thông tư 12/2021
Hai thông tư này nay đã bị Thông tư 38/2026 thay thế, nhưng biết chúng sửa gì thì hiểu được bộ định mức hiện hành đã tích luỹ những gì.
Thông tư 08/2025/TT-BXD — thay đổi ghi nhận được rõ nhất
Ban hành 30/5/2025, hiệu lực 15/7/2025. Nội dung sửa đổi:
- Định mức dự toán xây dựng công trình: bổ sung 58 định mức — trong đó có đào đất thủ công trong đê quây, khai thác cát bằng tàu hút, đóng cọc công nghệ RAS, lắp đặt đường ray khổ 1,00 m và 1,435 m, hầm chui dân sinh. Sửa 2 định mức (mặt đường bê tông; chống mối bằng công nghệ Termimesh và TermSteel) và bãi bỏ 2 định mức đóng cọc.
- Định mức sử dụng vật liệu: bổ sung quy định về khối lượng đơn vị của cát ẩm, tính cả độ ẩm.
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn: thay thế mục 2.3 về chi phí lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
Thông tư 09/2024/TT-BXD
Ban hành 30/8/2024, hiệu lực 15/10/2024. Sửa đổi, bổ sung một số định mức tại Thông tư 12/2021, đụng vào các nhóm: định mức dự toán xây dựng công trình, lắp đặt máy và thiết bị, sửa chữa và bảo dưỡng, sử dụng vật liệu, và chi phí quản lý dự án – tư vấn. Nhóm công tác chủ yếu là đất đá, cọc, đường, bê tông, hoàn thiện và vận chuyển vật liệu.
Bẫy Công văn 9947 và cách kiểm tra bản phụ lục
Đây là chi tiết thực dụng nhất của cả bài, và cũng là thứ ít người biết nhất.
Thông tư 38/2026 ban hành ngày 26/6/2026. Ba ngày sau, ngày 29/6/2026, Bộ Xây dựng ra Công văn 9947/BXD-VPB phát hành bản phụ lục thay thế cho:
- Toàn bộ Phụ lục I đến Phụ lục VIII của Thông tư 38/2026/TT-BXD;
- Phụ lục V của Thông tư 36/2026/TT-BXD.
Lý do được nêu là sơ suất trong quá trình phát hành. Bộ đề nghị các cơ quan liên quan phối hợp thực hiện theo bản thay thế.
Vấn đề nằm ở chỗ cái bẫy này rất im lặng. Bản phụ lục cũ và bản mới có cùng tên file, cùng cấu trúc, cùng hệ mã hiệu. Mở lên không thấy khác gì. Chỉ khi tra tới một con số hao phí cụ thể mới lệch.
Ba việc kiểm tra
- Xem lại ngày tải file. Nếu bạn tải bộ phụ lục Thông tư 38/2026 trong khoảng 26 tới 29/6/2026, gần như chắc chắn đang giữ bản cũ.
- Kiểm tra phần mềm dự toán. Hỏi nhà cung cấp phần mềm: bộ định mức tích hợp trong bản bạn đang chạy là bản phát hành đầu hay bản theo Công văn 9947. Đây là câu hỏi cụ thể, nhà cung cấp trả lời được ngay.
- Tải lại từ nguồn chính thức nếu không chắc. Mất mười phút, rẻ hơn nhiều so với việc phát hiện sai số sau khi hồ sơ đã trình.
Hồ sơ đang làm dở xử lý thế nào
Điều khoản chuyển tiếp không nằm trong Thông tư 38/2026 mà nằm ở Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026:
| Tình huống | Xử lý |
|---|---|
| Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 | Không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư; công việc quản lý chi phí chưa thực hiện thì theo quy định mới |
| Dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 | Không phải phê duyệt lại; các bước tiếp theo áp dụng quy định mới |
| Đang trong quá trình thẩm định | Xử lý theo Nghị định 206/2026 |
| Gói thầu đã ký hợp đồng, dự án PPP đã ký hợp đồng | Tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký |
| Định mức, giá xây dựng đã công bố trước 01/7/2026 | Vẫn được áp dụng cho tới khi được cập nhật hoặc thay thế |
Nguyên tắc tóm gọn: việc đã xong thì không làm lại, việc chưa làm thì theo quy định mới, hợp đồng đã ký thì theo hợp đồng.
Bốn việc cần làm ngay
- Tải lại bộ phụ lục Thông tư 38/2026 theo bản thay thế của Công văn 9947/BXD-VPB, và xác nhận với nhà cung cấp phần mềm dự toán về bản đang tích hợp.
- Sửa phần căn cứ pháp lý trong biểu mẫu dự toán. Biểu mẫu nào còn ghi Nghị định 10/2021, Thông tư 11/2021, Thông tư 12/2021 hay Thông tư 13/2021 thì cập nhật sang khung mới.
- Rà lại mã hiệu cho hồ sơ lập mới. Cấu trúc phụ lục giữ nguyên nên không phải học lại cách tra, nhưng vẫn phải tra theo bộ mới chứ không dùng lại số cũ theo trí nhớ.
- Với hồ sơ cũ, giữ nguyên căn cứ tại thời điểm lập và lưu lại bản văn bản cũ để đối chiếu khi quyết toán. Xem thêm bài Định mức 1776 còn dùng được không.
Câu hỏi thường gặp về Thông tư 38/2026
Thông tư 38/2026 có hiệu lực từ ngày nào?
Từ ngày 01/7/2026. Thông tư ban hành ngày 26/6/2026.
Có phải tra lại toàn bộ mã hiệu định mức không?
Cấu trúc tám phụ lục giữ nguyên nên cách tra cứu không đổi. Nhưng với hồ sơ lập mới, phải tra theo bộ định mức của Thông tư 38/2026 chứ không dùng lại mã hiệu cũ theo trí nhớ, vì nội dung bên trong đã có thay đổi.
Bản phụ lục nào là bản đúng?
Bản phát hành theo Công văn 9947/BXD-VPB ngày 29/6/2026. Bản phát hành cùng thông tư ngày 26/6/2026 đã được thay thế.
Dự toán đã duyệt tháng 5/2026 có phải làm lại theo Thông tư 38/2026 không?
Không. Theo điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP, dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại. Nhưng các công việc quản lý chi phí phát sinh sau đó áp dụng quy định mới.
Công trình nhà ở riêng lẻ có bắt buộc áp dụng Thông tư 38/2026 không?
Không bắt buộc. Nghị định 206/2026 điều chỉnh dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án sử dụng vốn nhà nước. Với công trình vốn tư nhân, hệ thống định mức là cơ sở tham chiếu; ràng buộc pháp lý giữa hai bên là hợp đồng.
Cần một bộ dự toán ghi rõ căn cứ đã dùng?
Trường Tạo nhận bóc tách khối lượng và lập dự toán cho nhà phố, biệt thự và công trình dân dụng — bảng Excel chi tiết tới từng đầu việc, tra ngược được về bản vẽ, ghi rõ mã hiệu định mức và thời điểm lấy giá.
Xem Dịch vụ bóc khối lượng và lập dự toán, hoặc gọi hotline 0945 255 722.
Căn cứ tham chiếu: Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026; Thông tư 36/2026/TT-BXD và Thông tư 37/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026; Thông tư 12/2021/TT-BXD; Thông tư 09/2024/TT-BXD; Thông tư 08/2025/TT-BXD; Thông tư 60/2025/TT-BXD; Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026; Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Công văn 9947/BXD-VPB ngày 29/6/2026. Bài viết cập nhật ngày 24/8/2026 — vui lòng đối chiếu bản gốc trước khi dùng làm căn cứ hồ sơ.
