Thẩm tra và thẩm định dự toán xây dựng từ 01/7/2026: ai làm, khác nhau ở đâu

Thẩm tra dự toán và thẩm định dự toán là hai việc khác nhau, do hai chủ thể khác nhau làm, với hai giá trị pháp lý khác nhau. Nhầm hai khái niệm này là lý do phổ biến khiến hồ sơ bị trả về. Từ ngày 01/7/2026, khung pháp lý điều chỉnh hai việc này đã thay đổi toàn bộ: Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP thay Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Bài này phân biệt rành mạch hai khái niệm, chỉ rõ ai làm việc gì, và nói thẳng chỗ nào bài viết này không dám khẳng định.

Thẩm tra dự toán và thẩm định dự toán khác nhau ở đâu

Hai từ gần giống nhau về mặt chữ nhưng khác hẳn nhau về bản chất. Cách phân biệt gọn nhất: thẩm tra dự toán là việc thuê người ngoài kiểm tra hộ; thẩm định là việc người có thẩm quyền ra kết luận.

Điểm mấu chốt nằm ở dòng «có bắt buộc không». Khoản 8 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP viết rõ: việc thẩm tra dự toán xây dựng do chủ đầu tư quyết định căn cứ đặc điểm, tính chất và sự cần thiết của dự toán xây dựng. Không có quy định nào bắt buộc mọi dự toán đều phải qua một đơn vị thẩm tra dự toán độc lập.

Khung pháp lý mới từ 01/7/2026

Từ 01/7/2026, toàn bộ khung điều chỉnh hoạt động xây dựng đã được thay mới. Với riêng chuyện thẩm tra dự toán và thẩm định dự toán, ba văn bản sau là những văn bản phải nắm:

Bên dưới ba văn bản này còn có Thông tư 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 hướng dẫn phương pháp xác định chi phí — đây mới là chỗ chứa các phương pháp tính cụ thể mà người lập dự toán dùng hằng ngày. Toàn cảnh hệ thống văn bản này em đã viết riêng ở bài Lập dự toán xây dựng theo Thông tư nào.

Thẩm tra dự toán: ai làm, có bắt buộc không

Thẩm tra dự toán là công việc của tổ chức tư vấn. Không phải cá nhân, không phải phòng ban nội bộ của chủ đầu tư, mà là một tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định.

Thẩm tra dự toán làm những gì

Về bản chất công việc, đơn vị thẩm tra dự toán kiểm tra lại bộ hồ sơ theo bốn hướng:

• Sự phù hợp của khối lượng so với hồ sơ thiết kế — đây là phần nặng nhất và cũng là phần hay ra sai số nhất. Khối lượng bóc thiếu, bóc trùng, hoặc bóc theo quy tắc khác với quy tắc đo bóc hiện hành đều lộ ra ở bước này.
• Sự phù hợp của định mức được áp dụng — mã hiệu định mức có đúng công tác không, có đúng điều kiện thi công không, có phải định mức còn hiệu lực không.
• Sự phù hợp của đơn giá và giá vật liệu — nguồn giá, thời điểm giá, cách quy đổi về hiện trường.
• Sự phù hợp của các khoản chi phí khác — chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác, dự phòng.

Kết quả thẩm tra dự toán ra báo cáo kết quả thẩm tra dự toán. Báo cáo này là tài liệu để chủ đầu tư dùng khi thẩm định. Nó không thay thế kết quả thẩm định và tự nó không phải là căn cứ phê duyệt.

Đừng lẫn với thẩm tra thiết kế — cái đó có trường hợp bắt buộc

Đây là chỗ nhầm tai hại nhất, và là lý do nhiều người tin rằng thẩm tra là bắt buộc. Thẩm tra dự toán và thẩm tra thiết kế là hai việc khác nhau, và quy định về tính bắt buộc cũng khác nhau.

Hai nhóm công trình bắt buộc phải thẩm tra thiết kế theo khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 là:

• Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, hoặc dự án có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp — thẩm tra về an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thoả thuận hợp đồng.
• Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ — thẩm tra để bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

Khoản 3 Điều 29 nói rõ vai trò của kết quả này: thẩm tra thiết kế là cơ sở cho việc thẩm định hoặc kiểm soát thiết kế của chủ đầu tư. Vẫn là quan hệ đầu vào, giống như báo cáo thẩm tra dự toán.

Vì sao vẫn nên thuê thẩm tra dự toán dù không bắt buộc

Từ góc nhìn quản lý dự án, thẩm tra dự toán đáng tiền trong ba tình huống:

• Công trình có quy mô lớn hoặc kỹ thuật phức tạp — sai số một phần trăm trên một con số lớn vẫn là một con số lớn.
• Hồ sơ do đơn vị tư vấn lần đầu hợp tác lập — chưa có cơ sở để tin vào chất lượng đầu ra.
• Dự án có nhiều bên góp vốn hoặc có yếu tố kiểm toán về sau — một bên thứ ba độc lập đã kiểm tra là lớp bảo vệ hồ sơ khi quyết toán.

Thẩm định dự toán: ai làm, thẩm định cái gì

Thẩm định là việc xem xét và kết luận. Người làm việc này là người chịu trách nhiệm về kết luận đó.

Thẩm định đi cùng thiết kế, không đi riêng

Điều đầu tiên phải nắm: dự toán không được thẩm định riêng lẻ. Khoản 1 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định dự toán xây dựng được thực hiện thẩm định cùng với việc thẩm định thiết kế xây dựng. Nghĩa là hồ sơ dự toán và hồ sơ thiết kế đi thành một bộ, trình một lần.

Điều này khớp với khoản 1 Điều 29 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: chủ đầu tư thực hiện thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt.

Chủ đầu tư thẩm định

Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư là chủ thể thẩm định dự toán xây dựng. Trách nhiệm đặt lên chủ đầu tư, không mặc định đẩy lên cơ quan quản lý nhà nước.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định

Khoản 4 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP nêu phạm vi của cơ quan chuyên môn về xây dựng: thẩm định các công trình xây dựng thuộc tiểu dự án hoặc hạng mục sử dụng vốn đầu tư công của dự án PPP. Nói cách khác, phần tiền ngân sách nằm trong một dự án PPP vẫn phải qua cơ quan chuyên môn.

Một trường hợp không phải thẩm định dự toán

Khoản 11 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định dự án thực hiện theo hình thức EPC không phải thẩm định dự toán. Đây là ngoại lệ ít người để ý, và là chi tiết đáng kiểm tra trước khi lập kế hoạch tiến độ hồ sơ.

Nội dung thẩm định của chủ đầu tư

Khi chủ đầu tư thẩm định dự toán xây dựng công trình, năm nội dung sau là những nội dung phải xem xét:

Nội dung số 5 là nội dung dễ làm hồ sơ bị trả nhất trong thực tế. Dự toán lập ra kỹ tới mấy mà tổng vượt tổng mức đầu tư đã phê duyệt thì vẫn không qua được — khi đó phải xử lý ở cấp tổng mức đầu tư trước, không xử lý ở cấp dự toán.

Nội dung thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng

Ở phạm vi cơ quan chuyên môn, ba nội dung sau là những nội dung cốt lõi:

• Sự phù hợp của khối lượng chủ yếu với thiết kế. Lưu ý chữ «chủ yếu» — cơ quan chuyên môn không bóc lại toàn bộ khối lượng, mà tập trung vào các hạng mục chi phối giá trị.
• Sự phù hợp của định mức, đơn giá và các chi phí khác so với quy định của Nhà nước.
• Sự tuân thủ trình tự, thủ tục trong xác định và quản lý chi phí.

Biểu mẫu dùng cho thẩm tra dự toán và thẩm định

Từ 01/7/2026, biểu mẫu nằm ở Phụ lục I Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Ba mẫu liên quan trực tiếp tới công việc thẩm tra dự toán và thẩm định:

Hồ sơ dùng mẫu cũ theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP là hồ sơ dùng mẫu của văn bản đã hết hiệu lực. Đây là loại lỗi hình thức nhưng đủ để hồ sơ bị trả về, và đủ để mất một vòng thời gian.

Bốn việc phải làm ngay với hồ sơ đang dở

Nếu anh đang có hồ sơ dở dang ở thời điểm giao thời này, bốn việc sau nên làm theo đúng thứ tự:

• Một — soát lại toàn bộ phần «căn cứ pháp lý» của hồ sơ. Tìm các cụm «Nghị định 175/2024», «Nghị định 10/2021», «Thông tư 11/2021», «Thông tư 12/2021», «Thông tư 13/2021». Có bất kỳ cụm nào là hồ sơ đang dẫn văn bản hết hiệu lực.
• Hai — đọc Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP để xác định hồ sơ của mình rơi vào trường hợp chuyển tiếp nào. Việc này quyết định có phải lập lại hay không, và lập lại tới đâu.
• Ba — đối chiếu biểu mẫu đang dùng với Phụ lục I Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Thay mẫu trước khi trình, không đợi bị trả về mới thay.
• Bốn — nếu có thuê thẩm tra dự toán, kiểm tra hợp đồng thẩm tra xem phạm vi công việc và căn cứ pháp lý trong hợp đồng có còn đúng không. Hợp đồng ký trước 01/7/2026 mà dẫn khung cũ thì nên có phụ lục hợp đồng cập nhật căn cứ.

Việc số một là việc dễ nhất và cũng là việc nhiều hồ sơ bỏ qua nhất. Một lần tìm kiếm trong file Word mất ba mươi giây, tiết kiệm được một vòng trả hồ sơ.

Câu hỏi thường gặp về thẩm tra dự toán

Thẩm tra dự toán có bắt buộc không?

Không bắt buộc. Khoản 8 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định việc thẩm tra dự toán xây dựng do chủ đầu tư quyết định căn cứ đặc điểm, tính chất và sự cần thiết của dự toán. Lưu ý phân biệt: thẩm tra thiết kế thì bắt buộc với hai nhóm công trình nêu tại khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Ai có thẩm quyền thẩm định dự toán xây dựng?

Chủ đầu tư thẩm định dự toán xây dựng, theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định các công trình thuộc tiểu dự án hoặc hạng mục sử dụng vốn đầu tư công của dự án PPP, theo khoản 4 cùng điều. Dự án EPC không phải thẩm định dự toán, theo khoản 11.

Nghị định 175/2024 còn hiệu lực không?

Không. Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã được thay thế bởi Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026. Hồ sơ lập sau thời điểm này phải dẫn theo Nghị định 217/2026.

Báo cáo thẩm tra dự toán có thay được kết quả thẩm định không?

Không. Báo cáo kết quả thẩm tra dự toán là tài liệu đầu vào phục vụ thẩm định. Chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thẩm định và ra kết quả thẩm định làm căn cứ phê duyệt.

Hồ sơ đã thẩm định trước 01/7/2026 có phải làm lại theo khung mới không?

Phải đối chiếu với Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP — đây là điều khoản chuyển tiếp. Câu trả lời phụ thuộc vào hồ sơ đang ở bước nào tại thời điểm 01/7/2026, không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp.

Căn cứ tham chiếu: Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng; Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026; Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026; Thông tư 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026. Bài viết cập nhật ngày 24/8/2026. Bài không dẫn danh mục trường hợp phải trình cơ quan chuyên môn thẩm định và thời gian thẩm định vì chưa đối chiếu được bản gốc — vui lòng tra Nghị định 217/2026/NĐ-CP trước khi dùng làm căn cứ hồ sơ.