Câu hỏi này chủ đầu tư nào cũng hỏi, thường là ngay sau khi nhận bảng dự toán: con số này tin được đến đâu? Câu trả lời trung thực là tuỳ giai đoạn. Một bản dự toán lập trên phương án kiến trúc và một bản lập trên bản vẽ thi công là hai thứ khác nhau về bản chất, dù cả hai đều được gọi là dự toán.

Hiểu được điều đó, anh chị sẽ thôi kỳ vọng sai và biết cách dùng mỗi loại số liệu đúng chỗ.

Độ chính xác đi theo độ chi tiết của thiết kế

Dự toán không tự nhiên chính xác hay không chính xác. Nó chính xác đúng bằng mức thông tin mà nó có.

Ở giai đoạn ý tưởng, khi mới có mặt bằng bố trí và diện tích sàn, người lập chỉ có thể áp suất đầu tư trên mét vuông cho loại công trình tương tự. Con số ra được dùng để trả lời câu hỏi «có nên làm không», không phải để ký hợp đồng.

Ở giai đoạn thiết kế cơ sở, đã biết kết cấu, số tầng, hệ thống kỹ thuật chính. Dự toán lúc này bóc được theo nhóm công tác lớn và dùng để xin phê duyệt ngân sách.

Ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công, mọi cấu kiện đã có kích thước, vật liệu đã chọn xong. Dự toán bóc chi tiết theo từng công tác, gắn mã hiệu định mức, và đây mới là con số dùng để mời thầu và đối chiếu thanh toán.

Thông lệ quốc tế hình thức hoá chuyện này thành các cấp độ ước tính — càng ít thông tin đầu vào thì khoảng sai số công bố càng rộng, và điều quan trọng là khoảng sai số đó phải được nói ra. Một bản dự toán giai đoạn sớm mà đưa ra con số tròn trịa đến từng đồng, không kèm bất kỳ ghi chú nào về giả định, là bản dự toán đáng ngờ chứ không phải đáng tin.

Bốn thứ quyết định dự toán có tin được hay không

Hồ sơ đầu vào. Bản vẽ đủ hay thiếu, có thuyết minh vật liệu hay không, có khảo sát địa chất chưa. Phần móng là chỗ sai số lớn nhất khi chưa có kết quả khảo sát, vì phương án móng thay đổi kéo theo chi phí thay đổi rất mạnh.

Bộ định mức được áp dụng. Từ 01/7/2026, Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Thông tư 38/2026/TT-BXD có hiệu lực, thay thế Nghị định 10/2021 và Thông tư 12/2021. Dự toán đã phê duyệt trước mốc này không phải làm lại, nhưng hồ sơ lập mới mà còn dùng định mức cũ thì không dùng được để thẩm định.

Mặt bằng giá tại thời điểm lập. Giá thép, xi măng, nhân công thay đổi theo quý. Một bản dự toán lập cách đây tám tháng không sai về phương pháp nhưng đã lệch về giá. Luôn hỏi bản dự toán này lập theo mặt bằng giá tháng nào.

Phạm vi công việc được tính. Rất nhiều tranh cãi về sau xuất phát từ chỗ này chứ không phải từ tính toán. Dự toán có bao gồm hạ tầng ngoài nhà không, có nội thất rời không, có thiết bị không, có chi phí dự phòng không. Hai bản dự toán chênh nhau ba mươi phần trăm có khi chỉ vì một bản tính phần sân vườn còn bản kia thì không.

Dấu hiệu một bản dự toán không đáng tin

Không ghi mã hiệu định mức cho từng công tác. Không tách đơn giá thành vật liệu, nhân công, máy thi công. Không có thuyết minh nêu rõ căn cứ và các giả định đã dùng. Không ghi thời điểm mặt bằng giá. Không có mục nào nói về phạm vi loại trừ. Thiếu càng nhiều dấu hiệu, khả năng phát sinh về sau càng cao.

Dùng dự toán đúng cách ở từng giai đoạn

Giai đoạn sớm, hãy dùng dự toán để ra quyết định: quy mô này có nằm trong khả năng không, có nên bớt một tầng hay đổi vật liệu hoàn thiện không. Đừng dùng nó để cam kết với ngân hàng hay với đối tác.

Giai đoạn thiết kế kỹ thuật, hãy dùng dự toán để ràng buộc thiết kế. Nếu con số vượt ngân sách, đây là thời điểm cuối cùng còn điều chỉnh được mà chưa tốn kém. Sau khi bản vẽ thi công đã duyệt và đã mời thầu, mỗi lần cắt giảm đều kéo theo sửa hồ sơ và mất thời gian.

Giai đoạn mời thầu và thi công, hãy dùng dự toán để kiểm soát. Đối chiếu từng đợt nghiệm thu với bảng khối lượng gốc, phát sinh nào cũng phải chỉ ra được nó thuộc dòng công tác nào và vì sao tăng.

Vì sao nên có một bên độc lập lập dự toán

Nhà thầu lập dự toán cho chính công trình mình sẽ thi công thì luôn tồn tại xung đột lợi ích, kể cả khi họ làm việc tử tế. Một bên độc lập chỉ nhận phần đo bóc và dự toán, không nhận thầu thi công, nên không có động cơ làm số liệu nghiêng về phía nào. Chi phí cho việc này thường nhỏ so với chênh lệch mà nó phát hiện ra.

Tóm lại

Một bản dự toán tin được không phải là bản có con số đẹp, mà là bản nói rõ nó dựa trên gì, bỏ qua gì và sai số nằm ở đâu. Khi nhận bất kỳ bản dự toán nào, ba câu hỏi nên hỏi trước tiên: lập trên hồ sơ thiết kế đến bước nào, theo bộ định mức nào, và mặt bằng giá thời điểm nào.

Trường Tạo lập dự toán độc lập cho chủ đầu tư, công ty kiến trúc, tổng thầu và chủ nhà, kèm thuyết minh nêu rõ căn cứ và phạm vi. Anh chị gửi bản vẽ để nhận bảng khối lượng và dự toán chi tiết, hoặc gọi 0945 255 722.

Dự toán - Bóc tách khối lượng

Dự toán chính xác đến mức nào? Cách biết con số đó có tin được không