Khối lượng phát sinh là lý do hợp đồng ghi hai tỷ mà nhà xong chủ nhà trả hai tỷ tư. Không ai gian dối, không ai làm sai bản vẽ, nhưng con số vẫn trôi bốn trăm triệu.

Phát sinh là chuyện bình thường trong xây dựng và gần như không thể triệt tiêu hoàn toàn. Nhưng có thể khống chế nó xuống mức chấp nhận được, và quan trọng hơn là biết trước nó sẽ rơi vào đâu. Bài này chỉ ra bốn nguồn phát sinh hay gặp nhất ở nhà dân và cách xử lý từng nguồn.

Điểm chính

Gộp chung mọi thứ vào chữ «phát sinh» là lý do người ta không xử lý được nó — thực chất có bốn nguồn khác nhau.
Cả bốn nguồn đều được quyết định ở giai đoạn trước khi khởi công, không phải trên công trường.
Năm đến mười phần trăm là bình thường. Vượt mười lăm phần trăm thường do hồ sơ ban đầu quá sơ sài.

Bốn nguồn phát sinh và cách phòng từng nguồn

Bốn nguồn dưới đây có nguyên nhân khác nhau nên cách phòng cũng khác nhau. Bảng này là bản tóm tắt; phần sau giải thích từng nguồn.

Nguồn phát sinh	Nguyên nhân	Cách phòng
Bản vẽ thiếu chi tiết	Bóc khối lượng trên bản vẽ xin phép, chưa có bản vẽ thi công	Có bản vẽ thi công trước khi ký, hoặc ghi rõ phần nào đang tạm tính
Chủ nhà đổi ý	Nhiều thay đổi nhỏ, mỗi cái đều hợp lý, tổng lại thì lớn	Phiếu thay đổi ghi rõ khối lượng và số tiền, ký trước khi làm
Hiện trạng khác dự kiến	Nền đất, nhà liền kề, đường vào khác với giả định ban đầu	Khảo sát trước; với nhà cải tạo thì nâng mức dự phòng
Hợp đồng chưa rõ	Không nói rõ ai chịu phần nào, mặc định rơi về chủ nhà	Bảng khối lượng chi tiết kèm danh mục ghi rõ những gì không bao gồm

Một — bản vẽ chưa đủ chi tiết để bóc

Đây là nguồn lớn nhất và cũng dễ xử lý nhất. Bản vẽ xin phép xây dựng không phải bản vẽ thi công. Nó đủ để cơ quan quản lý duyệt, nhưng không đủ để bóc khối lượng chính xác: chưa có chi tiết cầu thang, chưa có mặt bằng bố trí thiết bị vệ sinh, chưa có sơ đồ điện nước.

Nhà thầu bóc khối lượng trên bộ bản vẽ đó buộc phải ước lượng những phần còn thiếu. Khi bản vẽ thi công ra đời, khối lượng thật lộ diện và chênh lệch trở thành phát sinh. Cách phòng là có bản vẽ thi công trước khi ký hợp đồng, hoặc nếu chưa có thì ghi rõ trong hợp đồng rằng phần nào đang tạm tính.

Hai — chủ nhà đổi ý giữa chừng

Đổi gạch, đổi vị trí ổ cắm, thêm một vách ngăn, nâng trần phòng khách. Mỗi thay đổi nhỏ đều hợp lý ở thời điểm nó xuất hiện, và tổng của chúng thường lớn hơn chủ nhà tưởng.

Nguồn này không phòng được bằng kỹ thuật vì nó thuộc về con người. Cách duy nhất hiệu quả là quy trình: mỗi thay đổi phải có một phiếu ghi rõ khối lượng tăng giảm và số tiền tương ứng, ký trước khi làm.

Nghe hình thức, nhưng nó biến những quyết định cảm tính thành con số nhìn thấy được. Rất nhiều thay đổi tự biến mất khi chủ nhà nhìn thấy giá của nó trước, chứ không phải sau.

Ba — hiện trạng khác dự kiến

Nền đất yếu hơn giả định nên phải đổi phương án móng. Nhà bên cạnh nghiêng nên phải chống đỡ. Đường vào hẹp hơn tưởng nên vật tư phải trung chuyển. Cải tạo nhà cũ thì đây là nguồn phát sinh lớn nhất — đập ra mới biết bên trong thế nào.

Nguồn này khống chế bằng khảo sát trước, không phải bằng đàm phán sau. Với xây mới, hồ sơ địa chất giải quyết phần lớn. Với cải tạo, nên chấp nhận trước rằng dự phòng cho nhà cải tạo phải cao hơn nhà xây mới, và ghi con số đó vào ngân sách ngay từ đầu thay vì giả vờ nó không tồn tại.

Bốn — hợp đồng không rõ ai chịu phần nào

Phát sinh loại này không tạo thêm khối lượng thật, nó chỉ tạo tranh cãi. Vật tư nào chủ nhà mua, vật tư nào nhà thầu lo. Điện nước thi công ai trả. Vệ sinh công trình, vận chuyển phế thải tính vào đâu. Những khoản này nhỏ nhưng nhiều, và khi hợp đồng không nói rõ thì mặc định là chủ nhà trả.

Cách phòng nằm hoàn toàn ở khâu soạn hợp đồng: một bảng khối lượng đủ chi tiết, kèm danh mục ghi rõ những gì không bao gồm. Danh mục loại trừ nhiều khi có giá trị hơn danh mục bao gồm.

Bao nhiêu phần trăm phát sinh là bình thường

Với nhà dân xây mới, hồ sơ đầy đủ và hợp đồng rõ ràng, phát sinh trong khoảng năm đến mười phần trăm là chuyện thường gặp. Vượt mười lăm phần trăm thì thường không phải do công trình mà do hồ sơ ban đầu quá sơ sài.

Con số này được quyết định gần như hoàn toàn ở giai đoạn trước khi khởi công. Sau khi máy móc đã vào công trường, dư địa để khống chế còn rất ít.

Tóm lại

Khối lượng phát sinh không phải rủi ro ngẫu nhiên mà là hệ quả có thể dự đoán của hồ sơ chưa đủ và hợp đồng chưa rõ. Bốn nguồn chính là bản vẽ thiếu chi tiết, chủ nhà đổi ý, hiện trạng khác dự kiến, và ranh giới trách nhiệm mập mờ — mỗi nguồn có cách phòng riêng, và cả bốn đều phòng được trước khi khởi công chứ không phải sau.

Đo bóc khối lượng, Lập dự toán & chi phí xây dựng

Khối lượng phát sinh: vì sao xảy ra và cách khống chế