Chi phí móng là khoản chênh nhau nhiều nhất khi chủ nhà cầm ba báo giá trong tay. Ba nhà thầu cùng xem một bản vẽ, cùng báo giá phần thô: phần thân nhà chênh nhau vài phần trăm, còn phần móng chênh nhau gấp rưỡi. Chuyện này gặp thường xuyên đến mức nhiều chủ nhà nghĩ có ai đó tính sai.
Thực ra thường không ai sai cả. Móng là hạng mục duy nhất trong ngôi nhà mà khối lượng phụ thuộc vào thứ không nhìn thấy được, và mỗi nhà thầu đang giả định một thứ khác nhau. Bài này giải thích chênh lệch đó đến từ đâu, và chủ nhà cần hỏi gì để so sánh được các báo giá.
- Chênh lệch giữa các báo giá phần móng là chênh lệch về giả định nền đất, không phải về đơn giá.
- Bốn yếu tố quyết định con số: loại nền đất, chiều sâu cọc, mặt bằng thi công và hiện trạng nhà liền kề.
- Chưa có hồ sơ khảo sát địa chất thì mọi con số móng đều là tạm tính — kể cả con số thấp nhất.
Phần duy nhất báo giá trước khi biết mình xây trên cái gì
Tường, sàn, mái đều nằm trên bản vẽ. Đếm được, đo được, ai bóc cũng ra con số gần nhau. Móng thì khác: nó phụ thuộc vào nền đất bên dưới, mà nền đất chỉ biết chắc sau khi khoan khảo sát địa chất.
Khi chưa có hồ sơ khảo sát, nhà thầu buộc phải đoán. Người đoán đất tốt sẽ báo móng đơn hoặc móng băng. Người thận trọng hơn sẽ báo móng cọc. Hai phương án móng khác nhau có thể chênh nhau hai đến ba lần chi phí cho cùng một ngôi nhà.
Bốn thứ làm chi phí móng nhảy
| Yếu tố | Vì sao nó làm chi phí thay đổi |
|---|---|
| Loại nền đất | Đất sét pha cứng chịu tải tốt thì móng băng là đủ. Đất yếu, đất ruộng lấp, đất ven sông thì phải cọc. Cùng một quận, hai lô đất cách nhau vài trăm mét vẫn có thể khác nhau về địa tầng. |
| Chiều sâu và số lượng cọc | Khi đã phải ép cọc, chi phí không tính theo số tầng nhà mà theo tổng mét dài cọc. Cọc phải xuống tới lớp đất chịu lực, mà lớp đó nằm ở đâu thì chỉ hồ sơ khảo sát trả lời được. Chênh nhau năm mét chiều sâu trên vài chục tim cọc là con số không nhỏ. |
| Mặt bằng thi công | Ép cọc cần máy vào được. Ngõ nhỏ, nhà liền kề hai bên thì phải đổi sang phương pháp khác — ép neo, cọc nhồi mini — đơn giá mỗi mét cao hơn hẳn ép cọc thường. |
| Nhà bên cạnh | Khoản hay bị quên nhất. Đào móng sát nhà cũ thì phải chống đỡ, có khi phải cừ larsen. Chi phí này không nằm trong bảng giá mét vuông nào cả, nhưng nó có thật và do hiện trạng xung quanh quyết định chứ không do ngôi nhà anh chị định xây. |
Vì sao báo giá mét vuông không xử lý được phần móng
Cách báo giá phổ biến nhất hiện nay là nhân đơn giá với diện tích quy đổi, trong đó móng được quy đổi bằng một tỷ lệ phần trăm của diện tích xây dựng — thường ba mươi đến năm mươi phần trăm tuỳ loại nhà.
Cách này chấp nhận được để ước lượng nhanh, nhưng nó chứa một giả định ngầm: nền đất của anh chị giống với mặt bằng chung mà tỷ lệ đó được rút ra. Khi nền đất khác thường, con số quy đổi sai và sai nhiều. Đó là lý do gần như mọi báo giá nhanh đều ghi kèm dòng «chưa bao gồm ép cọc» hoặc «ép cọc tạm tính».
Dòng ghi chú đó không phải để né tránh. Nó là cách trung thực duy nhất khi chưa có hồ sơ địa chất.
Ba câu hỏi khi nhận báo giá
- Báo giá này giả định phương án móng nào, và dựa vào đâu để giả định như vậy?
- Nếu khảo sát địa chất cho kết quả khác, chi phí móng thay đổi theo cơ chế nào — tính lại toàn bộ hay chỉ tính phần chênh?
- Chi phí chống đỡ nhà liền kề và vận chuyển trong ngõ đã nằm trong con số này chưa?
Nhà thầu trả lời được rành mạch ba câu này thường là người đã bóc khối lượng thật. Người trả lời lấp lửng thường đang báo một con số tròn để giữ chỗ, và phần chênh sẽ xuất hiện sau khi đã ký.
Khảo sát địa chất tốn bao nhiêu so với rủi ro
Với nhà dân, một hồ sơ khảo sát địa chất cơ bản có chi phí nhỏ hơn nhiều so với khoảng chênh lệch giữa hai phương án móng. Đây là một trong số ít khoản chi mà bỏ ra sớm gần như luôn rẻ hơn bỏ qua.
Quan trọng không kém: có hồ sơ khảo sát thì các nhà thầu mới báo giá trên cùng một giả định. Lúc đó ba con số mới thực sự so sánh được với nhau, và anh chị mới biết mình đang chọn nhà thầu chứ không phải chọn người lạc quan nhất.
Tóm lại
Chi phí móng chênh nhau nhiều không phải vì nhà thầu tính sai, mà vì mỗi người đang giả định một nền đất khác nhau. Chừng nào chưa có hồ sơ khảo sát địa chất, mọi con số móng đều là tạm tính — kể cả con số đẹp nhất trong ba báo giá. Cách xử lý không phải là chọn con số thấp nhất, mà là làm cho ba báo giá đứng trên cùng một giả định rồi mới so.
Đọc thêm về chi phí xây dựng
- Mời thầu và so sánh báo giá xây dựng: vì sao ba nhà thầu ra ba con số
- Dự toán chính xác đến mức nào? Cách biết con số đó có tin được không
- Kỹ sư đo bóc khối lượng và lập dự toán làm những gì trong một dự án
