Lập dự toán xây dựng theo Thông tư nào? Căn cứ pháp lý từ 01/7/2026

Lập dự toán xây dựng từ ngày 01/7/2026 căn cứ vào hai thông tư chứ không phải một: Thông tư 36/2026/TT-BXD cho phương pháp xác định chi phí, và Thông tư 38/2026/TT-BXD cho hệ thống định mức. Cả hai cùng ban hành ngày 26/6/2026, cùng có hiệu lực 01/7/2026, thay cho Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 12/2021/TT-BXD. Ai đang lập dự toán xây dựng cho hồ sơ mới đều phải dẫn đủ cả hai.

Nếu chỉ nhớ một con số, hãy nhớ ngày 01/7/2026. Đó là ngày cả bốn tầng văn bản chi phối việc lập dự toán xây dựng cùng đổi: Luật, Nghị định, thông tư về phương pháp và thông tư về định mức. Không tầng nào của bộ khung cũ còn nguyên vẹn. Bài này dựng lại toàn cảnh căn cứ để lập dự toán xây dựng, kèm đường dẫn tải toàn văn từ Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng, và quan trọng hơn cả là trả lời câu hỏi mà mọi người làm hồ sơ đều đang gặp: hồ sơ đang làm dở vắt qua ngày 01/7/2026 thì xử lý thế nào.

Lập dự toán xây dựng năm 2026 căn cứ vào những văn bản nào?

Bốn văn bản, xếp theo thứ bậc: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Thông tư 36/2026/TT-BXD về phương pháp và Thông tư 38/2026/TT-BXD về định mức. Cả bốn cùng có hiệu lực ngày 01/7/2026.

Thứ bậc này không phải hình thức. Luật đặt nguyên tắc, Nghị định quy định chi tiết và quy định chuyển tiếp, hai thông tư đưa ra công cụ để lập dự toán xây dựng hằng ngày. Khi một hồ sơ bị vướng, thứ tự tra cứu cũng đi theo chiều đó: xem thông tư trước, không rõ thì lên nghị định, vẫn không rõ thì lên luật.

Tải toàn văn các văn bản từ nguồn chính thức của Bộ Xây dựng

Bộ văn bản dùng để lập dự toán xây dựng nên tải từ Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng và Công báo Chính phủ, không tải từ các trang chia sẻ lại. Trang văn bản của Bộ Xây dựng đính kèm trọn bộ thông tư cùng toàn bộ phụ lục trong một tệp nén, đúng bản đã ký số.

Nếu chỉ cần một vài phụ lục của Thông tư 38/2026 thay vì cả tệp nén, bản ký số từng phụ lục có trên kho văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ: Phụ lục II — định mức dự toán xây dựng công trình, Phụ lục III — lắp đặt hệ thống kỹ thuật, Phụ lục VI — sửa chữa và bảo dưỡng, Phụ lục VII — định mức sử dụng vật liệu, Phụ lục VIII — chi phí quản lý dự án và tư vấn.

Vì sao chỉ biết Thông tư 38 thôi thì chưa đủ để lập dự toán xây dựng?

Vì Thông tư 38/2026/TT-BXD chỉ trả lời một nửa câu hỏi. Nó ban hành định mức — hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công cho từng công tác. Còn cách ghép định mức với giá để ra con số, cách phân chia khoản mục chi phí, cách tính chi phí gián tiếp và dự phòng thì nằm ở Thông tư 36/2026/TT-BXD.

Cách phân biệt dễ nhớ: định mức là nguyên liệu, phương pháp là công thức. Có nguyên liệu mà không có công thức thì không nấu được món ăn. Trong nghề lập dự toán xây dựng, hai thứ này nằm ở hai văn bản khác nhau và luôn luôn phải dùng cùng nhau.

Đây cũng là nguồn của một lỗi rất hay gặp trong thuyết minh: phần căn cứ pháp lý chỉ ghi mỗi thông tư định mức, bỏ quên thông tư phương pháp. Hồ sơ vẫn tính ra số, nhưng khi thẩm tra hỏi «anh xác định chi phí chung theo văn bản nào» thì không có chỗ để chỉ.

Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành những định mức nào để lập dự toán xây dựng?

Tám phụ lục định mức, phủ từ khảo sát tới bảo dưỡng công trình. Văn bản chỉ có hai Điều: Điều 1 ban hành tám phụ lục, Điều 2 quy định hiệu lực và danh mục văn bản bị thay thế. Không có điều khoản chuyển tiếp riêng — đây là chi tiết quan trọng, sẽ nói ở phần sau.

Với công trình nhà ở dân dụng, ba phụ lục được mở nhiều nhất khi lập dự toán xây dựng là Phụ lục II cho phần xây lắp, Phụ lục III cho phần cơ điện và Phụ lục VII cho hao hụt vật liệu. Với hồ sơ cải tạo thì thêm Phụ lục VI.

Thông tư 36/2026/TT-BXD ban hành những gì?

Cũng tám phụ lục, nhưng là phương pháp chứ không phải định mức: cách xác định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, chi phí xây dựng, giá xây dựng công trình, chi phí khảo sát và thí nghiệm, chi phí tư vấn, mẫu công bố giá và mẫu thẩm tra dự toán.

Khi lập dự toán xây dựng, Phụ lục II và Phụ lục III là hai phụ lục mở hằng ngày. Phụ lục VIII đáng chú ý với chủ đầu tư: đó là mẫu để đối chiếu khi nhận hồ sơ thẩm tra, giúp biết đơn vị thẩm tra đã soát đủ nội dung chưa.

Thông tư 37/2026/TT-BXD dùng khi nào?

Dùng khi công tác thi công thực tế không có mã định mức nào trong Thông tư 38/2026 tra được. Thông tư 37/2026/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, cũng ban hành 26/6/2026 và hiệu lực 01/7/2026.

Đây là văn bản ít được nhắc tới nhưng rất hay phải dùng khi lập dự toán xây dựng trong thực tế. Công trình nào cũng có vài công tác không nằm trong tập định mức đã công bố — biện pháp thi công đặc thù, vật liệu mới, thiết bị chưa phổ biến. Trước đây những công tác đó thường bị xử lý bằng cách vận dụng một mã gần đúng, rồi khi thẩm tra thì tranh cãi. Thông tư 37/2026 đưa ra phương pháp để tự xây dựng định mức cho những công tác này, có căn cứ để bảo vệ.

Những văn bản nào không còn dùng để lập dự toán xây dựng từ 01/7/2026?

Bảy văn bản bị thay thế toàn bộ hoặc một phần: Nghị định 10/2021/NĐ-CP, Thông tư 11/2021/TT-BXD, Thông tư 12/2021/TT-BXD, Thông tư 14/2023/TT-BXD, Thông tư 09/2024/TT-BXD, Thông tư 08/2025/TT-BXD và Thông tư 60/2025/TT-BXD (bị bãi bỏ một phần).

Nói cách khác, toàn bộ chuỗi sửa đổi bổ sung của Thông tư 12/2021 tích luỹ suốt bốn năm — từ Thông tư 09/2024 tới Thông tư 08/2025 rồi Thông tư 60/2025 — nay đã được gộp và thay bằng một văn bản duy nhất. Đây là điểm tiện khi lập dự toán xây dựng: từ nay chỉ phải mở một tập định mức, không phải tra chéo bốn văn bản như trước.

Định mức 1776 và Thông tư 12/2021 còn dùng được không?

Không dùng làm căn cứ chính thức được nữa. Định mức 1776/BXD-VP đã bị thay từ năm 2019, còn Thông tư 12/2021/TT-BXD bị Thông tư 38/2026/TT-BXD bãi bỏ từ 01/7/2026. Hồ sơ lập dự toán xây dựng sau ngày này mà vẫn ghi căn cứ là hai văn bản đó thì phần căn cứ pháp lý đã sai.

Hồ sơ lập dự toán xây dựng vắt qua ngày 01/7/2026 xử lý thế nào?

Theo quy định chuyển tiếp của Nghị định 206/2026/NĐ-CP: dự án và dự toán đã được phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; các hoạt động quản lý chi phí tiếp theo chưa thực hiện thì làm theo quy định mới. Hợp đồng đã ký thì theo hợp đồng đã ký.

Cần lưu ý ngay một điểm về nơi tra cứu: Thông tư 38/2026/TT-BXD chỉ có hai Điều và không có điều khoản chuyển tiếp. Ai đi tìm quy định chuyển tiếp trong thông tư định mức sẽ không thấy. Quy định chuyển tiếp nằm ở Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Rút gọn thành nguyên tắc dùng được ngay: đã phê duyệt thì giữ, chưa phê duyệt thì cập nhật, đã ký hợp đồng thì theo hợp đồng. Ba vế này giải quyết phần lớn tình huống thực tế.

Với hồ sơ nhà ở riêng lẻ và công trình vốn tư nhân, câu chuyện nhẹ hơn nhiều vì không có khâu thẩm định của cơ quan nhà nước. Nhưng vẫn nên cập nhật, đơn giản vì lập dự toán xây dựng theo định mức đã bị bãi bỏ sẽ khó bảo vệ khi thương thảo với nhà thầu. Khác biệt giữa dự án vốn nhà nước và dự án tư nhân ở khâu này, chúng tôi có nói kỹ trong bài Dự toán khác với Quyết toán như thế nào.

Nghị định 206/2026 thay đổi gì đáng chú ý với người lập dự toán xây dựng?

Bốn điểm: phân cấp mạnh cho chủ đầu tư, cho phép tham khảo dữ liệu chi phí của công trình tương tự kể cả ở nước ngoài, đưa dữ liệu chi phí vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, và nêu đích danh trách nhiệm của chủ đầu tư về chuyển đổi số và mô hình thông tin công trình.

Một — phân cấp cho chủ đầu tư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án

Trước đây việc ban hành định mức mới phải qua Bộ Xây dựng, mà Bộ thì không trực tiếp quản lý dự án nên thiếu thông tin thực tế; các bộ quản lý công trình chuyên ngành lại e ngại trách nhiệm nên triển khai chậm. Kết quả là nhiều công tác thi công thực tế không có mã định mức để tra. Nghị định mới chuyển hướng: phân cấp cho chủ đầu tư quản lý chi phí ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, và trao quyền xây dựng định mức cho các sở, các địa phương, sau đó cập nhật vào cơ sở dữ liệu và báo cáo Bộ Xây dựng.

Hai — được dùng dữ liệu công trình tương tự, kể cả ở nước ngoài

Khi không đủ cơ sở xác định chi phí theo quy định hiện hành, được phép sử dụng giá và dữ liệu chi phí của các công trình, dự án đã thực hiện trong nước hoặc nước ngoài. Với dữ liệu nước ngoài thì phải phân tích, đánh giá và quy đổi cho phù hợp với mặt bằng giá và điều kiện thi công tại Việt Nam. Đây là lối ra cho những công trình áp dụng công nghệ mới mà hệ thống định mức trong nước chưa theo kịp.

Ba — dữ liệu chi phí vào cơ sở dữ liệu quốc gia

Hệ thống giá và dữ liệu chi phí được tích hợp vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Về lâu dài, đây là thay đổi có sức nặng nhất: khi dữ liệu chi phí thật của hàng nghìn công trình được tập hợp lại, việc kiểm tra một bộ dự toán có hợp lý hay không sẽ dựa trên số liệu chứ không dựa trên cảm nhận.

Bốn — trách nhiệm của chủ đầu tư gắn với chuyển đổi số và mô hình thông tin công trình

Nghị định nêu đích danh trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý chi phí gắn với cập nhật dữ liệu, ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và mô hình thông tin công trình (BIM). Đây là lần đầu BIM được đặt vào nhóm trách nhiệm quản lý chi phí chứ không chỉ là công cụ thiết kế. Với đơn vị đã dựng mô hình BIM, khối lượng lấy trực tiếp từ mô hình có gốc kiểm tra được, khác hẳn khối lượng đo tay trên bản vẽ hai chiều.

Định mức để lập dự toán xây dựng trong Thông tư 38/2026 khác Thông tư 12/2021 ở đâu?

Ba khác biệt rõ nhất: định mức được phân loại chi tiết hơn theo điều kiện kỹ thuật cụ thể, hao hụt vật liệu được tách riêng theo từng giai đoạn thay vì áp một tỷ lệ chung, và toàn bộ được dựng lại theo quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật mới nhất.

Phân loại theo điều kiện kỹ thuật cụ thể

Thay vì một mã định mức chung cho một công tác, định mức mới phân theo loại xi măng, cấp cường độ bê tông, độ sụt, kích cỡ cốt liệu và điều kiện thi công. Phạm vi cũng mở rộng cho nhiều nhóm công tác hơn: bê tông và cấp phối vật liệu, công tác xây, trát và hoàn thiện, giàn giáo, gia công gỗ, gia công kim loại, bảo ôn.

Hao hụt tách riêng theo từng giai đoạn

Định mức hao hụt vật liệu được quy định riêng cho từng giai đoạn — vận chuyển, trung chuyển, gia công, lưu kho, bảo quản và thi công — thay vì áp một tỷ lệ chung như trước. Cách làm này sát thực tế hơn, nhưng đòi hỏi người lập dự toán xây dựng phải biết vật liệu đi qua những khâu nào trên công trường của mình.

Hệ quả trực tiếp với công tác đo bóc khối lượng

Đây là điểm ít người nói tới. Khi định mức phân loại chi tiết theo điều kiện kỹ thuật, thì bảng khối lượng đầu vào cũng phải mô tả chi tiết tương ứng. Một dòng ghi chung chung «bê tông móng» sẽ không tra được mã định mức đúng, vì còn phải biết cấp cường độ, độ sụt, loại cốt liệu và điều kiện đổ. Nói cách khác, chất lượng bảng khối lượng quyết định việc bộ dự toán có tra đúng định mức hay không — chi tiết hơn về vai trò của bảng khối lượng, xem bài Bảng khối lượng (BOQ) là gì và bài Kỹ sư đo bóc khối lượng và lập dự toán làm những gì.

Bài này tập trung vào tầng văn bản của Bộ Xây dựng. Nếu công trình của anh thuộc chuyên ngành, hoặc cần biết định mức cấp tỉnh nằm ở đâu, xem bản đồ đầy đủ ở bài hệ thống định mức xây dựng Việt Nam 2026.

Bốn việc nên làm ngay với hồ sơ lập dự toán xây dựng đang có

1. Rà lại phần căn cứ pháp lý của mọi hồ sơ chưa phê duyệt. Phải có đủ cả hai thông tư: Thông tư 36/2026 cho phương pháp và Thông tư 38/2026 cho định mức. Hồ sơ chỉ ghi một trong hai là thiếu.
2. Cập nhật phần mềm dự toán. Bộ định mức mới cần được nạp vào phần mềm trước khi lập dự toán xây dựng cho hồ sơ tiếp theo. Đừng để tình huống bảng tính vẫn chạy mã định mức cũ mà thuyết minh lại ghi văn bản mới.
3. Rà lại mức độ chi tiết của bảng khối lượng. Kiểm tra xem các dòng công tác đã mô tả đủ điều kiện kỹ thuật để tra được mã định mức mới chưa. Đây là việc mất thời gian nhất nhưng bỏ qua thì hỏng cả bộ hồ sơ.
4. Với hồ sơ vắt qua mốc 01/7/2026, ghi rõ mốc thời gian trong thuyết minh. Nêu ngày phê duyệt dự án, ngày phê duyệt dự toán, ngày ký hợp đồng. Khi thẩm tra hỏi vì sao dùng căn cứ này mà không phải căn cứ kia, đã có sẵn câu trả lời.

Nếu công trình của anh chị thuộc nhóm vốn ngân sách, nên xem thêm bài Dự toán và suất vốn đầu tư khác nhau ở đâu để biết lúc nào dùng suất vốn đầu tư cho bước chuẩn bị, lúc nào phải lập dự toán xây dựng chi tiết.

Câu hỏi thường gặp