Lập dự toán xây nhà phố là làm gì?
Lập dự toán xây nhà phố là việc xác định trước toàn bộ chi phí cần thiết để hoàn thành công trình, dựa trên hồ sơ thiết kế đã có. Nói đơn giản: bóc ra công trình cần bao nhiêu khối lượng của từng loại công việc, mỗi công việc đó tiêu hao bao nhiêu vật liệu – nhân công – máy, rồi nhân với giá thị trường tại thời điểm lập.
Với chủ nhà, bảng dự toán có ba tác dụng: biết trước tổng số tiền phải chuẩn bị, có cơ sở để so sánh báo giá giữa các nhà thầu, và có căn cứ để nghiệm thu – thanh toán theo từng giai đoạn thay vì thanh toán theo cảm tính.
- Khung pháp lý áp dụng từ 01/7/2026
- Hiểu đúng: định mức không phải là đơn giá
- A. Chuẩn bị hồ sơ và cơ sở dữ liệu
- B. Bóc tách khối lượng công trình
- C. Xác định chi phí trực tiếp
- D. Chi phí gián tiếp, thuế và dự phòng
- E. Tổng hợp và kiểm tra chéo
- Z. Quyết toán và theo dõi sau thi công
- Những sai sót khiến dự toán lệch nhiều nhất
- Câu hỏi thường gặp
Khung pháp lý áp dụng từ 01/7/2026
Đây là thay đổi lớn nhất mà người lập dự toán năm 2026 phải nắm. Toàn bộ hệ thống định mức và phương pháp xác định chi phí đã được ban hành lại, có hiệu lực từ 01/7/2026:
| Văn bản | Nội dung | Thay thế văn bản cũ |
|---|---|---|
| Nghị định 206/2026/NĐ-CP (ban hành 15/6/2026) |
Quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng: nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, thẩm định – phê duyệt. | Nghị định 10/2021/NĐ-CP |
| Thông tư 36/2026/TT-BXD (ban hành 26/6/2026) |
Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng – tức là các công thức, biểu mẫu và trình tự tính dự toán. | Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 14/2023/TT-BXD |
| Thông tư 37/2026/TT-BXD (ban hành 26/6/2026) |
Hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật: cách xây dựng định mức mới, khảo sát giá vật liệu, xác định giá nhân công, giá ca máy, chỉ số giá và suất vốn đầu tư. | Thông tư 13/2021/TT-BXD và Thông tư 01/2025/TT-BXD |
| Thông tư 38/2026/TT-BXD (ban hành 26/6/2026) |
Ban hành định mức xây dựng, gồm 8 phụ lục: khảo sát, xây dựng công trình, hệ thống kỹ thuật, lắp đặt máy – thiết bị, thí nghiệm chuyên ngành, sửa chữa – bảo dưỡng, sử dụng vật liệu và chi phí quản lý dự án. | Thông tư 12/2021/TT-BXD, 09/2024/TT-BXD, 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD |
Hiểu đúng: định mức không phải là đơn giá
Đây là điểm nhiều bài hướng dẫn trên mạng viết sai, và cũng là lỗi khiến dự toán lệch nhiều nhất khi tự làm.
Định mức trong Thông tư 38/2026/TT-BXD cho biết hao phí để hoàn thành một đơn vị công việc — ví dụ để xây 1m³ tường gạch cần bao nhiêu viên gạch, bao nhiêu m³ vữa, bao nhiêu ngày công bậc thợ mấy, bao nhiêu ca máy. Định mức không chứa và không thể chứa số tiền, vì hao phí vật liệu ở Hà Nội và ở Cà Mau là như nhau, nhưng giá thì không.
Đơn giá là kết quả của phép nhân: hao phí trong định mức × giá vật liệu, giá nhân công, giá ca máy tại địa phương và tại thời điểm lập dự toán. Nguồn giá hợp lệ gồm: công bố giá vật liệu xây dựng và đơn giá nhân công của Sở Xây dựng địa phương, báo giá của nhà cung cấp, hoặc giá thị trường được khảo sát và có chứng cứ kèm theo.
Vì vậy, mọi bài viết ghi kiểu “theo Thông tư X, nhân công xây tường 1m² là 150.000 đồng” đều sai về bản chất. Con số đó — nếu đúng — chỉ đúng với một địa phương, một thời điểm, một bậc thợ cụ thể, và nó đến từ bảng giá của Sở Xây dựng chứ không đến từ thông tư định mức.
Công thức đúng:
Chi phí một công tác = Khối lượng × (Hao phí theo định mức × Giá tương ứng tại địa phương)
A. Chuẩn bị hồ sơ và cơ sở dữ liệu
Chất lượng dự toán bị chặn trên bởi chất lượng hồ sơ đầu vào. Không có bản vẽ kết cấu thì không có cách nào bóc đúng khối lượng bê tông và thép.
- Hồ sơ thiết kế đầy đủ: kiến trúc, kết cấu, điện – nước (M&E). Tối thiểu phải có mặt bằng các tầng, mặt cắt, chi tiết móng, bảng thống kê thép.
- Bộ định mức đang có hiệu lực: Phụ lục II và Phụ lục VII của Thông tư 38/2026/TT-BXD cho phần xây dựng và vật liệu; Phụ lục III cho hệ thống kỹ thuật.
- Bảng giá địa phương: công bố giá vật liệu xây dựng quý gần nhất và đơn giá nhân công của Sở Xây dựng nơi xây dựng công trình.
- Quyết định về quy cách vật liệu: gạch đặc hay gạch rỗng, thép hãng nào, cửa nhôm hay cửa gỗ. Chưa chốt được phần này thì dự toán chỉ là ước tính.
- Công cụ bóc tách: biểu mẫu Excel hoặc phần mềm chuyên dụng.
B. Bóc tách khối lượng công trình
Đây là bước chiếm nhiều thời gian nhất và cũng là nơi phát sinh sai số lớn nhất. Bóc tách khối lượng là đọc bản vẽ và quy đổi từng cấu kiện thành con số theo đơn vị đo của công tác tương ứng.
Ba cách làm phổ biến
- Bóc thủ công trên bản vẽ giấy: chỉ phù hợp công trình rất nhỏ hoặc để kiểm tra chéo một hạng mục.
- Bóc bằng Excel: phổ biến nhất với nhà phố. Ưu điểm là minh bạch — mỗi dòng ghi rõ ký hiệu cấu kiện, số lượng, dài × rộng × cao, hệ số, số phụ và khối lượng, nên chủ nhà kiểm tra được. Nhược điểm là chậm và dễ sót cấu kiện nếu không có checklist.
- Bóc bằng phần mềm chuyên dụng hoặc từ mô hình BIM: nhanh hơn nhiều lần, khối lượng liên kết trực tiếp với bản vẽ nên khi thiết kế thay đổi thì khối lượng cập nhật theo. Phù hợp khi làm nhiều công trình hoặc khi công trình có hình khối phức tạp.
Nguyên tắc bóc để không bị sót và không bị trùng
- Bóc theo trình tự thi công — phần ngầm, phần thô, phần hoàn thiện, phần M&E — thay vì bóc theo thứ tự bản vẽ. Trình tự thi công là thứ tự mà tiền thực sự chi ra.
- Mỗi cấu kiện một dòng riêng, ghi rõ ký hiệu bản vẽ. Khi có tranh cãi về khối lượng, dòng nào tra ngược được về bản vẽ thì dòng đó thắng.
- Trừ đúng phần giao nhau: tường trừ cửa đi, cửa sổ và phần dầm – cột chiếm chỗ; bê tông sàn trừ ô cầu thang và ô thông tầng.
- Ván khuôn tính riêng theo diện tích tiếp xúc với bê tông, không suy ra từ khối lượng bê tông.
- Ghi lại giả thiết ngay tại dòng bóc. Bất kỳ chỗ nào bản vẽ chưa rõ mà phải giả định, viết vào cột ghi chú — đây là phần cứu bạn khi quyết toán.
Bảng bóc tách tối thiểu cần có những cột nào
| Cột | Vai trò |
|---|---|
| Ký hiệu bản vẽ | Truy ngược về vị trí cấu kiện trên hồ sơ thiết kế |
| Nội dung công việc | Diễn giải đúng tên công tác để tra được mã định mức |
| Đơn vị | Phải khớp với đơn vị của định mức (m³, m², md, tấn…) |
| SL / Dài / Rộng / Cao | Kích thước thô lấy trực tiếp từ bản vẽ |
| Hệ số | Hệ số điều chỉnh (trừ lỗ, phần giao nhau, hệ số quy đổi) |
| Số phụ | Kết quả của riêng dòng chi tiết đó |
| Khối lượng | Tổng các số phụ thuộc cùng một công tác |
| Ghi chú | Giả thiết, điểm chưa rõ, căn cứ đã dùng |
C. Xác định chi phí trực tiếp
Có khối lượng rồi, bước tiếp theo là gắn giá vào. Theo phương pháp tại Thông tư 36/2026/TT-BXD, chi phí trực tiếp của mỗi công tác gồm ba thành phần:
- Chi phí vật liệu: hao phí vật liệu theo định mức × giá vật liệu đến hiện trường. Giá đến hiện trường đã bao gồm chi phí vận chuyển, bốc xếp và hao hụt khâu vận chuyển — đây là khoản rất hay bị quên khi công trình nằm trong ngõ nhỏ, xe lớn không vào được.
- Chi phí nhân công: hao phí ngày công theo cấp bậc thợ trong định mức × đơn giá nhân công tương ứng do địa phương công bố.
- Chi phí máy và thiết bị thi công: hao phí ca máy theo định mức × giá ca máy. Với nhà phố, phần này chủ yếu là máy trộn, đầm, vận thăng, máy cắt uốn thép.
Ba việc phải làm để không lệch giá
- Ghi rõ thời điểm lấy giá ngay trên bảng dự toán. Một bảng dự toán không ghi ngày lấy giá là một bảng không kiểm chứng được.
- Tra đúng mã hiệu định mức theo Thông tư 38/2026/TT-BXD, không dùng lại mã cũ theo Thông tư 12/2021 hay 08/2025.
- Kiểm tra điều kiện áp dụng của từng định mức. Định mức luôn kèm mô tả thành phần công việc và điều kiện thi công; thi công trong ngõ hẹp, vận chuyển thủ công lên cao hay thi công ban đêm là những điều kiện làm hao phí khác đi.
D. Chi phí gián tiếp, thuế và dự phòng
Chi phí trực tiếp chưa phải là toàn bộ giá thành. Cấu trúc một bảng dự toán xây dựng đầy đủ gồm các khoản mục sau, theo thứ tự cộng dồn:
| Khoản mục | Bản chất |
|---|---|
| 1. Chi phí trực tiếp | Vật liệu + nhân công + máy thi công |
| 2. Chi phí gián tiếp | Chi phí chung, nhà tạm và công trình phụ trợ phục vụ thi công, một số chi phí không xác định được từ thiết kế |
| 3. Thu nhập chịu thuế tính trước | Phần lợi nhuận định mức của nhà thầu |
| 4. Thuế giá trị gia tăng | Theo quy định thuế hiện hành |
| 5. Chi phí dự phòng | Dự phòng cho khối lượng phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá |
Tỷ lệ áp dụng cho các khoản mục 2, 3 và 5 được quy định tại các phụ lục của Thông tư 36/2026/TT-BXD và phụ thuộc loại công trình, cấp công trình cùng quy mô chi phí xây dựng. Vì các tỷ lệ này thay đổi theo từng lần ban hành văn bản, bạn nên tra trực tiếp trong phụ lục đang có hiệu lực tại thời điểm lập, thay vì dùng lại con số ghi trong một bài viết cũ.
E. Tổng hợp và kiểm tra chéo
Bảng tổng hợp dự toán cần đủ ba lớp để đọc được ở cả ba mức chi tiết: tổng hợp theo hạng mục (phần ngầm, phần thô, hoàn thiện, M&E), chi tiết theo công tác, và phân tích vật tư cho biết tổng cộng cần bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu m³ bê tông, bao nhiêu viên gạch.
Bốn phép kiểm tra nhanh trước khi gửi bảng dự toán đi
- Kiểm tra đơn vị. Đơn vị ở cột khối lượng phải trùng đơn vị của định mức đã tra. Sai đơn vị là lỗi làm lệch con số nhiều nhất và cũng khó phát hiện nhất.
- Kiểm tra suất đầu tư trên m² sàn. Lấy tổng chi phí chia cho tổng diện tích sàn xây dựng rồi so với các công trình tương tự bạn đã làm. Nếu lệch bất thường, gần như chắc chắn có một hạng mục bị bóc thiếu hoặc bóc trùng.
- Kiểm tra tỷ trọng giữa các phần việc. Với nhà phố, phần kết cấu và phần hoàn thiện thường có tỷ trọng tương đối ổn định; một bảng dự toán mà phần hoàn thiện chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ thường là do chưa bóc đủ phần hoàn thiện.
- Đối chiếu phân tích vật tư với kinh nghiệm thực tế. Tổng lượng thép và tổng lượng bê tông là hai con số dễ cảm nhận nhất khi có kinh nghiệm — nếu chúng vô lý thì bảng dự toán có vấn đề dù mọi công thức đều đúng.
Z. Quyết toán và theo dõi sau thi công
Bảng dự toán chỉ phát huy hết giá trị nếu được dùng để đối chiếu trong suốt quá trình thi công, chứ không phải cất đi sau khi ký hợp đồng.
- Nghiệm thu khối lượng theo từng giai đoạn và đối chiếu ngay với dòng tương ứng trong bảng dự toán, thay vì để dồn đến cuối công trình.
- Mọi thay đổi phải có xác nhận bằng văn bản kèm khối lượng phát sinh tăng – giảm, ký trước khi thi công phần đó.
- Lưu đủ chứng từ: hợp đồng và phụ lục, biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, hóa đơn vật tư, phiếu nhập – xuất kho, nhật ký thi công.
- Bảng đối chiếu cuối cùng đặt ba cột cạnh nhau: khối lượng dự toán, khối lượng thực hiện, chênh lệch và lý do. Đây là tài liệu quyết toán.
Những sai sót khiến dự toán lệch nhiều nhất
| Sai sót | Hệ quả | Cách phòng |
|---|---|---|
| Dùng định mức đã hết hiệu lực | Mã hiệu và hao phí không còn khớp, khó bảo vệ khi thẩm tra | Rà lại toàn bộ mã hiệu theo Thông tư 38/2026/TT-BXD |
| Nhầm định mức với đơn giá | Lấy một con số tiền từ nguồn không rõ, không địa phương hóa được | Luôn tách hao phí và giá thành hai bước tính riêng |
| Bóc thiếu phần hoàn thiện và M&E | Đội chi phí ở giai đoạn cuối, đúng lúc chủ nhà đã cạn ngân sách | Bóc theo checklist đầy đủ hạng mục, không bóc theo bản vẽ có gì bóc nấy |
| Không trừ lỗ cửa, ô thang, phần giao nhau | Khối lượng tường, trát, sơn, bê tông đều bị thổi lên | Quy ước trừ lỗ thống nhất, ghi rõ trong ghi chú |
| Bỏ qua chi phí vận chuyển đến hiện trường | Chênh lệch lớn với công trình trong ngõ hẹp | Dùng giá vật liệu đến chân công trình, không dùng giá tại kho |
| Không có dòng dự phòng | Mọi phát sinh trở thành tranh chấp | Đưa dự phòng thành một dòng hiển thị trong hợp đồng |
| Không ghi thời điểm lấy giá | Không có cơ sở điều chỉnh khi giá vật liệu biến động | Ghi ngày lấy giá và nguồn giá ngay đầu bảng dự toán |
Câu hỏi thường gặp
Nhà phố tư nhân có bắt buộc lập dự toán theo định mức nhà nước không?
Không bắt buộc. Nghị định 206/2026/NĐ-CP áp dụng cho dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án dùng vốn nhà nước. Tuy nhiên hệ thống định mức của Bộ Xây dựng vẫn là cơ sở tham chiếu tốt nhất hiện có để hai bên thống nhất về hao phí, nên hầu hết hợp đồng nhà phố chuyên nghiệp đều dựa trên nó.
Bảng dự toán lập theo Thông tư 08/2025 trước đây còn dùng được không?
Với các hợp đồng đã ký và đang thực hiện, dự toán lập theo văn bản có hiệu lực tại thời điểm ký vẫn là căn cứ thực hiện. Nhưng nếu bạn đang chuẩn bị ký hợp đồng mới hoặc lập dự toán mới sau 01/7/2026, cần chuyển sang bộ định mức tại Thông tư 38/2026/TT-BXD.
Bóc khối lượng bằng Excel có đủ chính xác không?
Đủ, với điều kiện bảng bóc có cấu trúc đúng và người bóc đọc được bản vẽ kết cấu. Sai số của việc bóc tách gần như luôn đến từ đọc sót cấu kiện và quy ước trừ lỗ, chứ không đến từ công cụ. Với công trình có hình khối phức tạp hoặc khi phải làm nhiều công trình liên tục, phần mềm chuyên dụng tiết kiệm thời gian rõ rệt và hạn chế được lỗi sót.
Mất bao lâu để lập xong dự toán một căn nhà phố?
Phụ thuộc gần như hoàn toàn vào chất lượng hồ sơ thiết kế. Hồ sơ đầy đủ kiến trúc – kết cấu – M&E thì công việc chủ yếu là bóc tách và tra giá. Hồ sơ thiếu bản vẽ kết cấu hoặc chưa chốt vật liệu hoàn thiện thì phần lớn thời gian sẽ dành cho việc hỏi lại và giả định, và kết quả cũng chỉ là ước tính chứ chưa phải dự toán.
Nên tự bóc hay thuê đơn vị bóc tách?
Nếu bạn xây một căn nhà cho chính mình và có thời gian, việc tự bóc bằng biểu mẫu Excel giúp bạn hiểu rất rõ tiền của mình đi đâu. Nếu bạn là nhà thầu hoặc đơn vị thiết kế cần bóc thường xuyên, chi phí thuê ngoài hoặc đầu tư phần mềm gần như luôn rẻ hơn thời gian bỏ ra.
Công cụ và hỗ trợ
Nếu bạn muốn tự làm, hãy bắt đầu bằng biểu mẫu Excel bóc tách khối lượng nhà phố — đã dựng sẵn công thức số phụ, khối lượng và ván khuôn.
Nếu bạn cần bóc tách thường xuyên và muốn rút ngắn thời gian, có thể tham khảo phần mềm bóc tách khối lượng QS Crystal — công cụ chuyên dụng cho công tác bóc khối lượng và lập dự toán.
Nếu bạn cần tra cứu đầy đủ hệ thống văn bản mới — bảng đối chiếu từng cặp văn bản cũ – mới, điều khoản chuyển tiếp và những điểm dễ nhầm — xem bài Văn bản quản lý chi phí xây dựng mới từ 01/7/2026.
Cần một bảng dự toán làm được ngay?
Trường Tạo nhận bóc tách khối lượng và lập dự toán cho nhà phố, biệt thự và công trình dân dụng — bàn giao bảng Excel chi tiết đến từng đầu việc, tra ngược được về bản vẽ, kèm phân tích vật tư.
Xem chi tiết phạm vi công việc và báo giá tại trang Dịch vụ bóc khối lượng và lập dự toán, hoặc gọi hotline 0945 255 722 để được tư vấn.
Căn cứ pháp lý: Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư 36/2026/TT-BXD và Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ Xây dựng. Bài viết cập nhật ngày 21/8/2026.
