Nhiều người lầm tưởng rằng bản vẽ chỉ đơn thuần thể hiện hình dáng ngôi nhà. Thực tế, nó còn chứa đựng vô số thông tin quan trọng giúp bạn dự toán chi phí xây nhà một cách khá chính xác. Bài viết này sẽ “bật mí” những bí quyết để bạn khai thác tối đa giá trị của bản vẽ trong việc quản lý ngân sách xây nhà.

Bạn đang cầm trên tay bản vẽ ngôi nhà mơ ước, nơi phác họa không gian sống lý tưởng của cả gia đình. Tuy nhiên, bên cạnh những đường nét kiến trúc tinh tế, bạn có bao giờ tự hỏi: “Để hiện thực hóa bản vẽ này, tôi cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?”. Bản vẽ không chỉ là hình ảnh tĩnh tại, mà còn là “bản đồ” chi tiết về khối lượng công việc, vật liệu cần thiết, và từ đó, hé lộ bức tranh toàn cảnh về chi phí xây dựng. Cùng chúng tôi tìm hiểu từng bước khám phá những “mật mã” ẩn chứa trong bản vẽ, giúp bạn tự tin ước tính ngân sách xây nhà một cách chính xác và hiệu quả.

Đọc và hiểu bản vẽ

Để có thể tính toán chi phí xây dựng một cách chính xác và hiệu quả, bước đầu tiên và vô cùng quan trọng là phải đọc và hiểu tường tận các loại bản vẽ thiết kế. Việc này sẽ bao gồm nắm vững các nội dung sau:

• Kích thước và diện tích: Xác định diện tích xây dựng tổng thể, diện tích từng tầng, diện tích các phòng, ban công, sân thượng (nếu có).
• Chi tiết kiến trúc: Xem xét kiểu dáng kiến trúc, độ phức tạp của mái, các chi tiết trang trí mặt tiền, số lượng và kích thước cửa, vách kính, v.v.
• Kết cấu: Xác định loại móng, vật liệu kết cấu (bê tông cốt thép, thép, gỗ…), hệ thống chịu lực.
• Hệ thống điện nước: Nắm rõ vị trí các thiết bị điện (ổ cắm, công tắc, đèn), đường ống nước (cấp thoát nước, nóng lạnh), thiết bị vệ sinh.
• Chi tiết hoàn thiện: Quan sát các ghi chú về vật liệu hoàn thiện (loại gạch, sơn, trần, sàn), thiết bị nội thất cơ bản (tủ bếp, thiết bị vệ sinh).

Bóc tách khối lượng

Bóc tách khối lượng là quy trình không thể thiếu khi muốn tính toán chi phí xây nhà dựa trên bản vẽ thiết kế. Bạn cần liệt kê chi tiết và tính toán chính xác khối lượng của từng hạng mục công việc sẽ được thực hiện trong quá trình xây dựng, dựa trên các thông số và kích thước được thể hiện trên bản vẽ thiết kế.

• Phần thô: Đào móng, xây móng; Đổ bê tông sàn, cột, dầm; Xây tường; Tô trát; Lợp mái; Hệ thống điện, nước âm tường cơ bản
• Phần hoàn thiện: Lát gạch sàn, ốp tường; Sơn bả tường; Làm trần (thạch cao, gỗ…); Lắp đặt cửa (chính, thông phòng, cửa sổ); Lắp đặt thiết bị điện (đèn, ổ cắm, công tắc); Lắp đặt thiết bị vệ sinh; Lắp đặt tủ bếp (nếu có trong bản vẽ)
• Các hạng mục khác: Sân vườn, cổng tường rào (nếu có); Nội thất rời (tùy chọn)

Xác định đơn giá

Sau khi đã bóc tách khối lượng chi tiết, bước tiếp theo để ước tính chi phí xây nhà là tham khảo đơn giá cho từng hạng mục và vật liệu. Đơn giá này sẽ phụ thuộc vào:

• Loại vật liệu: Chất lượng và thương hiệu của vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép, gạch, sơn, thiết bị vệ sinh…).
• Nhân công: Chi phí thuê nhân công xây dựng (thợ hồ, thợ điện, thợ nước, thợ sơn…).
• Vị trí địa lý: Giá vật liệu và nhân công có thể khác nhau giữa các khu vực.
• Thời điểm xây dựng: Giá cả có thể biến động theo thời gian.

Bạn có thể thu thập thông tin này từ nhiều nguồn khác nhau: trực tiếp liên hệ với các nhà thầu xây dựng để yêu cầu báo giá chi tiết cho từng hạng mục công việc; tìm đến các cửa hàng vật liệu xây dựng để hỏi giá các loại vật liệu mà bạn dự định sử dụng trong công trình. 

Bên cạnh đó, bạn bè, người thân – những người đã có kinh nghiệm xây nhà cũng là một nguồn tham khảo giá trị, giúp bạn có cái nhìn thực tế hơn về chi phí. Cuối cùng, đừng bỏ qua các trang web và diễn đàn chuyên về xây dựng, nơi bạn có thể tìm kiếm thông tin về đơn giá và so sánh giá cả từ nhiều nhà cung cấp khác nhau. 

Tính toán chi phí

Để tính toán tổng chi phí dự kiến cho công trình, cần thực hiện theo quy trình: Nhân khối lượng đã được xác định của từng hạng mục công việc với đơn giá tương ứng của hạng mục đó. Sau khi tính toán chi phí cho từng hạng mục riêng lẻ, cộng tất cả các chi phí này lại để thu được tổng chi phí dự kiến cho toàn bộ dự án. Công thức tổng quát có thể biểu diễn như sau:

Tổng chi phí = Tổng của (Khối lượng hạng mục thứ n nhân với Đơn giá hạng mục thứ n)

Hoặc viết gọn lại:

Tổng chi phí = Σ (Khối lượng hạng mục * Đơn giá hạng mục)

Trong đó, ký hiệu Σ (Sigma) biểu thị phép tính tổng của tất cả các hạng mục.

Dự trù các chi phí phát sinh

Trong quá trình xây dựng, luôn có khả năng phát sinh các chi phí ngoài dự kiến. Bạn nên dự trù một khoản chi phí phát sinh (thường từ 10% đến 20% tổng chi phí ước tính) để đảm bảo không bị động về tài chính. Các chi phí phát sinh có thể bao gồm:

• Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
• Vật liệu tăng giá.
• Công việc phát sinh không có trong bản vẽ ban đầu.
• Các chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý (nếu chưa tính).

Việc tự thực hiện bóc tách khối lượng và tính toán chi phí xây dựng có thể gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn sai sót đáng kể nếu bạn không có kinh nghiệm chuyên môn. Để đảm bảo có được một bản dự toán chi phí chính xác và sát với thực tế thi công nhất, bạn nên tìm đến sự hỗ trợ của các công ty tư vấn thiết kế và xây dựng uy tín. Với kinh nghiệm dày dặn, kiến thức chuyên môn sâu rộng và thông tin cập nhật về đơn giá thị trường, họ sẽ thực hiện việc này một cách bài bản và đáng tin cậy. Ngoài ra, bạn cũng nên thu thập ít nhất 2-3 báo giá chi tiết từ các nhà thầu khác nhau để có cơ sở so sánh, đánh giá và lựa chọn được đơn vị thi công phù hợp nhất với ngân sách và các yêu cầu cụ thể của công trình.