Bạn đang chuẩn bị xây nhà hoặc lập một dự án và muốn biết khái toán là gì, khác dự toán ở chỗ nào? Bài này trả lời bằng đúng văn bản đang có hiệu lực tháng 9/2026 — và nói thẳng một điều mà hầu hết bài viết khác không nói.
Trả lời ngắn. Khái toán là cách gọi trong nghề để chỉ việc ước tính chi phí ở giai đoạn đầu, khi mới có ý tưởng hoặc thiết kế sơ bộ, chưa có bản vẽ triển khai. Dự toán là việc tính chi phí chi tiết dựa trên khối lượng bóc từ bản vẽ đã được duyệt, theo định mức và giá xây dựng hiện hành.
Điểm mấu chốt: “khái toán” không phải là thuật ngữ pháp lý. Từ này không xuất hiện lần nào trong Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, cũng không có trong Thông tư 36/2026/TT-BXD — hai văn bản đang điều chỉnh toàn bộ việc xác định chi phí từ 01/7/2026. Cái mà người trong nghề gọi là khái toán, văn bản gọi là sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng mức đầu tư.
Cập nhật 17/9/2026 — vì sao bài này khác. Rất nhiều bài viết về khái toán đang khẳng định “khái toán có sai số khoảng ±20%, dự toán khoảng ±10%”. Chúng tôi đã rà toàn văn Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Thông tư 36/2026/TT-BXD: không có bất kỳ quy định nào về sai số giữa các bước chi phí. Những con số đó không có căn cứ pháp lý.
Bài viết này trước đây cũng nêu hai con số ấy. Chúng tôi đã bỏ và thay bằng cơ chế thật mà pháp luật dùng để xử lý chênh lệch — trình bày ở phần dưới.
Khái toán là gì?
Khái toán là việc ước tính tổng chi phí của một công trình hoặc dự án ở giai đoạn sớm, khi chưa có hồ sơ thiết kế triển khai và chưa bóc được khối lượng chi tiết. Người lập dựa vào quy mô, công năng, suất vốn đầu tư hoặc dữ liệu chi phí của các công trình tương tự đã làm, để đưa ra một con số đủ dùng cho việc quyết định có làm hay không và chuẩn bị nguồn tiền.
Trong giao tiếp hằng ngày giữa chủ nhà, kiến trúc sư và nhà thầu, “khái toán” là từ rất thông dụng. Nhưng khi bước vào hồ sơ chính thức — trình thẩm định, ký hợp đồng, quyết toán — thì từ này không dùng được, vì không có văn bản nào định nghĩa nó. Ngay Viện Kinh tế Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng cũng xếp “khái toán” vào nhóm thuật ngữ cần chuẩn hóa, cùng nghĩa với tổng mức đầu tư nhưng gọi tên khác.
Bốn bước chi phí thật trong văn bản hiện hành
Nghị định 206/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2026, quy định bốn mức chi phí nối tiếp nhau. Mỗi mức gắn với một bước thiết kế và một căn cứ xác định riêng.
| Bước | Lập ở giai đoạn nào | Căn cứ xác định |
|---|---|---|
| Sơ bộ tổng mức đầu tư Điều 4 | Khi quyết định chủ trương đầu tư, trên cơ sở phương án thiết kế sơ bộ | Suất vốn đầu tư, suất chi phí, giá nhóm công tác, giá bộ phận kết cấu, hoặc dữ liệu chi phí công trình tương tự |
| Tổng mức đầu tư Điều 5, Điều 6 | Báo cáo nghiên cứu khả thi, hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | Tổng hợp bảy khoản mục chi phí theo từng công trình, hạng mục, phù hợp với loại thiết kế được chọn |
| Dự toán xây dựng công trình Điều 12 | Sau khi dự án được phê duyệt, có thiết kế triển khai | Khối lượng tính từ bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật, biện pháp thi công, giá xây dựng và định mức hiện hành |
| Dự toán gói thầu Điều 13 | Khi chuẩn bị lựa chọn nhà thầu | Tách từ dự toán công trình theo phạm vi gói thầu, hoặc lập từ thiết kế tương ứng |
Bảy khoản mục của tổng mức đầu tư (Điều 5 khoản 1): chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư · chi phí xây dựng · chi phí thiết bị · chi phí quản lý dự án · chi phí tư vấn xây dựng · chi phí khác · chi phí dự phòng.
Đối chiếu ngược lại: khi người ta nói “khái toán” cho một dự án, thứ họ đang làm gần nhất với sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng mức đầu tư. Khi nói “khái toán” cho một căn nhà ở riêng lẻ, thứ họ đang làm thường là ước tính theo đơn giá trên mét vuông sàn — không phải một bước nào trong bốn bước trên, vì nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình không thuộc phạm vi bắt buộc của Nghị định 206.
Con số đủ chắc để ký hợp đồng phải đến từ bảng khối lượng
Ước lượng theo mét vuông chỉ đủ để hình dung. Muốn biết mình thật sự cần bao nhiêu vật liệu, và muốn kiểm được báo giá nhà thầu đưa ra, thì phải có bảng khối lượng bóc từ bản vẽ. Trường Tạo nhận bản vẽ và trả lại bảng khối lượng kèm dự toán chi tiết.
Xem dịch vụ đo bóc khối lượng và lập dự toán
Hoặc tự làm bằng phần mềm QS Crystal
Khái toán và dự toán khác nhau thế nào
| Tiêu chí | Khái toán (cách gọi trong nghề) | Dự toán xây dựng công trình |
|---|---|---|
| Tư cách pháp lý | Không có trong văn bản quy phạm pháp luật | Được quy định tại Điều 76 Luật Xây dựng và Điều 12 Nghị định 206/2026 |
| Thời điểm lập | Giai đoạn ý tưởng, chưa có bản vẽ triển khai | Sau khi có thiết kế triển khai được duyệt |
| Đầu vào | Quy mô, công năng, suất vốn đầu tư, dữ liệu công trình tương tự | Khối lượng bóc từ bản vẽ, định mức, giá vật liệu – nhân công – ca máy |
| Mức độ chi tiết | Một hoặc vài con số tổng | Chi tiết đến từng công tác, có khối lượng và đơn giá từng dòng |
| Dùng để làm gì | Quyết định có làm hay không, chuẩn bị nguồn tiền | Thương thảo hợp đồng, thẩm tra – thẩm định, mời thầu, kiểm soát thanh toán |
| Kiểm tra được không | Không, vì không có bảng khối lượng để soát | Có, soát ngược từng dòng khối lượng về bản vẽ |
Khác biệt quan trọng nhất nằm ở dòng cuối. Khái toán là một con số bạn phải tin. Dự toán là một con số bạn kiểm tra được — và đó mới là thứ dùng được khi ngồi vào bàn thương thảo với nhà thầu.
Không có quy định nào về sai số — cơ chế thật là gì
Câu hỏi “khái toán sai số bao nhiêu phần trăm” xuất hiện rất nhiều, và câu trả lời trung thực là: pháp luật không quy định sai số cho phép giữa sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư và dự toán. Chúng tôi đã rà cả Nghị định 206/2026/NĐ-CP lẫn Thông tư 36/2026/TT-BXD, không có điều khoản nào về sai số hay độ chính xác.
Thay vào đó, pháp luật dùng hai cơ chế khác:
Thứ nhất — chi phí dự phòng. Cả tổng mức đầu tư (Điều 5 khoản 1 điểm g) và dự toán xây dựng công trình (Điều 12 khoản 7) đều bắt buộc có chi phí dự phòng, gồm hai phần tách bạch: dự phòng cho khối lượng và công việc phát sinh, và dự phòng cho yếu tố trượt giá. Phần trượt giá được xác định trên cơ sở thời gian xây dựng theo kế hoạch và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình. Đây chính là chỗ pháp luật “đặt sẵn” khoảng chênh, thay vì quy định một con số sai số.
Thứ hai — nguyên tắc không vượt và cơ chế điều chỉnh. Nghị định 206/2026 có riêng Điều 10 về điều chỉnh tổng mức đầu tư và Điều 18 về điều chỉnh dự toán xây dựng. Nguyên tắc vận hành là con số bước sau không được vượt con số bước trước đã phê duyệt; nếu vượt thì phải làm thủ tục điều chỉnh, không phải “chấp nhận vì nằm trong sai số cho phép”.
Hệ quả thực tế với chủ nhà và chủ đầu tư: khi nhận một con số khái toán, đừng hỏi “sai số bao nhiêu”. Hãy hỏi “con số này dựa trên cơ sở nào” — suất vốn đầu tư nào, công trình tương tự nào, và đã tính chi phí dự phòng chưa. Ba câu đó phân biệt được ngay một khái toán có nghề với một con số phỏng đoán.
Năm câu hỏi khi nhận một bảng khái toán
Dù là khái toán cho dự án hay cho một căn nhà, năm câu này lọc được phần lớn con số thiếu cơ sở.
- Con số này dựa trên cơ sở nào? Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước công bố, hay dữ liệu công trình tương tự, hay ước theo kinh nghiệm?
- Đã gồm đủ các khoản mục chưa? Nhiều khái toán chỉ có phần xây dựng, thiếu thiết bị, tư vấn, quản lý và dự phòng — đến khi làm thật mới lòi ra.
- Có chi phí dự phòng không, và tách làm hai phần chưa? Dự phòng khối lượng phát sinh và dự phòng trượt giá là hai thứ khác nhau.
- Thời điểm giá là khi nào? Một con số lấy mặt bằng giá của năm ngoái không dùng được cho hợp đồng ký năm nay.
- Bước tiếp theo là gì và ai làm? Khái toán chỉ để quyết định có làm hay không. Muốn thương thảo với nhà thầu thì phải có bảng khối lượng và dự toán.
Với chủ nhà xây nhà riêng lẻ thì sao
Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình không thuộc phạm vi bắt buộc áp dụng Nghị định 206/2026. Nhưng cách làm thì không khác: giai đoạn đầu chủ nhà nhận một con số ước tính theo mét vuông sàn — đó là khái toán; sau khi có bản vẽ triển khai thì mới lập được bảng khối lượng và dự toán chi tiết.
Vấn đề nằm ở chỗ nhiều chủ nhà dừng lại ở khái toán rồi ký hợp đồng thi công luôn. Khi đó toàn bộ phần chênh giữa con số ước tính và chi phí thật sẽ rơi vào đúng giai đoạn đang thi công, lúc khó dừng nhất. Chúng tôi đã phân tích các đường phát sinh thường gặp trong bài Xây nhà xong đội lên vài trăm triệu: sáu lý do và cách giữ ngân sách, và cách đọc một bảng dự toán trong bài Dự toán chi phí xây nhà 2026: bốn thứ bạn không kiểm tra được nếu thiếu bảng khối lượng. Bài Hồ sơ dự toán công trình gồm những gì liệt kê đầy đủ các thành phần của một bộ hồ sơ hoàn chỉnh.
Từ khái toán sang dự toán — gửi bản vẽ, nhận bảng khối lượng
Nếu bạn đang cầm một con số khái toán và muốn biết nó có sát không, cách duy nhất là bóc khối lượng từ bản vẽ. Bạn sẽ nhận lại:
- Bảng khối lượng chi tiết từng công tác, soát ngược được về bản vẽ
- Dự toán theo định mức và giá hiện hành, có thuyết minh từng dòng
- Đối chiếu với con số khái toán ban đầu và chỉ rõ chênh ở đâu
Câu hỏi thường gặp
Khái toán kinh phí là gì?
Là cách gọi khác của khái toán, nhấn vào phần tiền: ước tính tổng kinh phí cần có để thực hiện công trình hoặc dự án ở giai đoạn chưa có thiết kế triển khai. Trong hồ sơ chính thức, khoản này tương ứng với sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng mức đầu tư.
Giá khái toán là gì?
Là con số chi phí ước tính được đưa ra ở bước khái toán. Nó không phải giá hợp đồng và không có giá trị ràng buộc. Giá dùng để ký hợp đồng phải dựa trên dự toán hoặc trên thỏa thuận có bảng khối lượng kèm theo.
Bảng khái toán là gì?
Là bảng liệt kê các khoản mục chi phí ước tính ở giai đoạn đầu, thường chỉ vài dòng lớn: xây dựng, thiết bị, tư vấn, quản lý, dự phòng. Khác với bảng khối lượng — thứ liệt kê từng công tác kèm khối lượng và đơn giá, có thể kiểm tra ngược về bản vẽ.
Khái toán dự án là gì?
Là việc ước tính chi phí toàn dự án ở giai đoạn đầu. Với dự án thuộc phạm vi Nghị định 206/2026, việc này được thực hiện chính thức dưới tên sơ bộ tổng mức đầu tư (Điều 4) khi quyết định chủ trương đầu tư, và tổng mức đầu tư (Điều 5, Điều 6) ở bước Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Khái toán có phải là tổng mức đầu tư không?
Về bản chất công việc thì gần như trùng nhau. Nhưng tổng mức đầu tư là thuật ngữ pháp lý có định nghĩa, có bảy khoản mục bắt buộc, có trình tự thẩm định và phê duyệt; còn khái toán thì không. Khi làm hồ sơ chính thức phải dùng đúng tên trong văn bản.
Ai là người lập khái toán?
Ở giai đoạn sớm thường là đơn vị tư vấn thiết kế hoặc tư vấn quản lý chi phí, đôi khi là chính chủ đầu tư dựa vào kinh nghiệm. Với hồ sơ chính thức, việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
Căn cứ sử dụng trong bài: Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hiệu lực 01/7/2026 — Điều 4 (sơ bộ tổng mức đầu tư), Điều 5 và Điều 6 (tổng mức đầu tư), Điều 10 (điều chỉnh tổng mức đầu tư), Điều 12 (dự toán xây dựng công trình), Điều 13 (dự toán gói thầu), Điều 18 (điều chỉnh dự toán) · Thông tư 36/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hiệu lực 01/7/2026, Phụ lục I và Phụ lục II · Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 75 và Điều 76.
Bài viết rà soát lần gần nhất ngày 17/9/2026. Nội dung mang tính tham khảo chuyên môn; khi lập hồ sơ chính thức, bạn nên đối chiếu nguyên văn văn bản trên Công báo Chính phủ.
Cập nhật 2026 — đọc thêm
Khung pháp lý về định mức và dự toán đã thay đổi từ 01/7/2026. Ba bài dưới đây cập nhật theo bộ văn bản hiện hành:
